1坪換1坪
」 都更 許淑華 馮先勉 基泰大直 京華城
鬼樓盼重生1／錦新大樓揹30條人命都更難 「海霸王」竟是大地主之一
隨著有「台北猛鬼大樓」稱號的西寧國宅啟動公辦都更，即將於明年進入搬遷拆除程序，「北市第一凶宅」錦新大樓也敲碗盼重生。CTWANT記者調查錦新大樓地主，除了前議員李婉鈺家族，意外發現專收不良資產、財力深不可測的海霸王集團，也是地主之一。錦新大樓位於台北市中山區錦州街、新生北路二段交叉口，前身為時代大飯店，1984年曾發生嚴重火災，造成19人死亡、49人輕重傷，後來跳樓、輕生事件頻傳，大樓落成45年來，光是新聞有記載的就有30條人命，因此又有第一凶宅、猛鬼大樓稱號，與西寧國宅齊名。就在今年9月底，錦新大樓外牆掛起斗大「我也要840容積」巨幅廣告後，容積與都更議題也受到討論。不過今年1月，李婉鈺家族才因向管委會追討「1樓通道」租金412萬元，雙方在媒體上互槓，想在都更整合上達成共識，如天方夜譚。於是都更的期盼轉向另一財力雄厚地主，知情人士向CTWANT記者透露，「其實海霸王也是持有大戶！」經查謄本，錦新大樓2樓共有「108號2樓」與「108號2樓之1」2個門牌，「108號2樓」所有權人為德霸股份有限公司，公司負責人為莊自立，公司登記在北市大同區西寧北路62號5樓之2，也就是海霸王集團總部。莊自立為海霸王集團創辦人莊榮德的小兒子，負責管理海霸王集團台灣所有資產。錦新大樓前身為時代大飯店，從歷史照片可看出，1979年開幕時相當新穎，沒想到開幕不到5年就發生致命火災。（圖／報系資料庫）海霸王從1991年持有錦新大樓2樓至今，持有面積約163坪。記者實地走訪，「108號2樓」目前為「迷你倉中山店」提供個人倉儲租賃。經人力銀行網站介紹，「本公司(迷你倉)由海霸王集團投資，自2010年3月開始自助式倉儲業務」。對此，海霸王集團回應，迷你倉非公司投資，是承租人單獨承租公司二樓產權當迷你倉。CTWANT記者也特別拜訪錦新大樓管委會主委周朝陽，了解產權持有狀況，「這裡總共地下2層、地上14層樓，309戶，B2停車場為自然人持有，3樓以上是套房，每戶坪數約10~14坪，每戶約住2人，有些還住3、4人，所以差不多住有上千人。」根據實價登錄，錦新大樓2023年共有31筆交易，總價大致落在300~550萬元間，每坪成交單價約落在37~54萬元。周朝陽說，大部分所有權人都是只有1戶，持有且住在這裡的約佔4成，其餘為持有人出租用。據了解，持有最多的仍是李婉玉家族，包括B1和1樓店面及樓上部分套房，至於2樓，經周朝陽證實確實所有權人為海霸王。記者詢問社區問題多，海霸王是否曾關心，他搖搖頭，「海霸王跟社區平常沒往來，只有漏水才會找。」海霸王集團創辦人莊榮德過去以專收不良資產聞名，家族近10多年陸續收購整合西門町商圈產權零碎的「新生報業大樓」，累計投入金額已超過20億元；2019年也以54.4億元標下「高雄85大樓」34~85樓，別人眼中不敢碰的資產，只要他看準有資產活化，或未來開發價值，收編名下絕不手軟。李婉鈺(中)為前新北市議員，家族公司目前持有錦新大樓B1、1樓和多個套房，為目前錦新大樓持有最大戶。（圖／報系資料庫）就在李婉鈺家族和錦新大樓管委會吵得不可開交，管委會財庫捉襟見肘，都更重建又使不上力，也難怪有人想到實力雄厚，同時也有營建背景的海霸王。周朝陽說，每戶都是套房，要整合不容易。至於是否期待海霸王能協助，他回應，只要對大樓有幫助，都不排除各種可能性。他也提到，這棟大樓也40年了，到處都有水泥石塊掉落、鋼筋外露，也怕地震有危險，希望市府重視這個問題，能協助輔導公辦都更、將容積率放大，「裡面套房只有10坪，不能1坪換1坪，沒都更意願，只好一直擺下去，等哪天又發生什麼再說了。」他認為，只要容積率能到840%，就有希望。北市都更建商連雲建設總經理蔡漢霖表示，雖然經查土地使用分區為商四，但後面有備註「原屬商三」，代表使用項目為商四，使用強度是商三，容積則要看使用強度，所以確實容積率僅560%。以錦新大樓來說，只要申請都更，如果拿到1.5倍獎勵上限，其實就能達成容積840%。但若是爭取基準容積為840%再乘上1.5倍，就會變成超越101大樓、容積1260%的怪物。錦新大樓不只有跳樓、賣淫問題，還有所有權糾紛。管委會主委周朝陽表示，李婉鈺家族向管委會追討「1樓走道」租金412萬元不成，要收回1樓電梯往社區大門的走道，今年1月還砌牆不讓通行。（圖／黃威彬攝）不過蔡漢霖也直言，該大樓即使獎勵比照京華城也沒辦法達到1坪換1坪，住戶一定要貼錢，他認為現在因為少數免費更新成功的特例，導致積非成是，民眾都希望等著政府幫忙，忘了無論是修繕維護或者拆除重建，依然是每一個住戶的責任。雖然每個個案狀況都不同，但蔡漢霖說，目前現行都更獎勵已經可以補助很大比例的重建經費，錢不夠，就慢慢存錢。近期也與公寓大廈管理協會一同推動「公寓大廈長期修繕計劃與收費指引」，推廣平時存錢的重要與必要性。有了這樣的觀念與做法，平時房屋能維持品質，要拆除重建時也有基金與底氣，才不會落入像高雄城中城的惡性循環。就海霸王收購資產一事，該公司聲明如下：一公司僅有錦新大樓2樓1戶產權，其他樓層皆無產權，土地及房屋僅佔4.7%；公司持有之二樓從未出過人命，二公司所持有的房產都是合法購入，沒有所謂不良資產，我們所購入的房產都沒出過人命。
領銜跨黨派議員要求京華城停工 許淑華提案遭擱置直呼遺憾
台北市議員許淑華9日表示，自己領銜要求京華城停工案遭到擱置，實在非常遺憾，希望議會同仁放下歧見，把市民的利益放在第一；反對停工的市議員秦慧珠則說，停工下去復工路難，實在不願意再看到「爛尾樓」。京華城840%容積重建案持續延燒，日前台北地檢署扣押中石化公司旗下鼎越開發公司旗下京華城價值新台幣百億土地，獲得台北地方法院裁定准許。許淑華認為，京華城容積重大違失案既然連土地也遭扣押了，台北市政府應立即做出停工處分，也獲得跨藍綠各黨派26位台北市議員支持。然而，9日下午停工提案送市議會大會一讀時，因秦慧珠表示反對，導致提案遭到擱置。對此，許淑華說，此提案是跨黨派議員支持，秦慧珠此舉簡直是打臉跨黨派議員，而且自己提案之所以連藍營都不少人支持，便是因為這是給蔣萬安市府台階下，讓市府能針對京華城去研議與評估可能發展狀況，可惜蔣萬安目前只說「不予施工勘驗」，如此一來京華城一直繼續蓋，很多民眾1坪換1坪都拿不到，現在市府還縱容京華城繼續蓋，看了格外諷刺。許淑華感嘆，京華城案是台北市30年來史上金額最大、涉案官員層級最高的案件，而隨著威京集團持續趕工，屆時完工後更難處理，時間日復一日下去，北市府將越來越難追討不法所得。許淑華呼籲，唯有蔣萬安發揮行政裁量權停工京華城，才是現階段亡羊補牢的最好辦法。同選區的秦慧珠則說，在地居民非常關心京華城會不會成為爛尾樓，畢竟台北大巨蛋被前市長柯文哲政治操作停工變成「爛尾樓」多年，整個台北市東區商圈停擺，街廓蕭條店家叫苦，直到蔣萬安收拾爛攤，大巨蛋才重新開幕。
批北市府軟弱放任施工 許淑華議會提京華城停工獲跨黨派支持
台北市議員許淑華4日表示，自己當日已在台北市議會提案，要求京華城停工，也獲得跨黨派議員支持，呼籲台北市長蔣萬安拿出態度，別再對財團軟弱。京華城840%容積重建案引起檢方與廉政署重視，台北市議會京華城案專案小組也已初步完成調查結案，然而各界關注京華城爭議橫生，是否需進一步要求停工待釐清問題，台北市政府卻遲未有具體動作。對此，許淑華4日在市議會提案，具體要求京華城停工，並獲跨黨派支持。許淑華說，近期大家將台北市與前台北市長柯文哲、京華城問題緊密聯想，而柯文哲、前台北市副市長彭振聲、京華城所屬的威京集團主席沈慶京等人，因涉嫌《貪汙治罪條例》的行賄、貪污、圖利等問題而遭到羈押，京華城的改建工程卻依然如火如荼地進行，民眾不免懷疑，台北市府是否放任甚至支持涉入違法的案件？許淑華說，台北地方法院裁定羈押禁見柯文哲的理由昭然若揭，就是柯文哲市府以史無前例的奇怪項目，增加「特權」容積率給京華城，這些額外的容積獎勵明顯突兀且違法，「如果這不算違法，什麼才算違法？」許淑華直言。許淑華感嘆，一般市民爭取都更「1坪換1坪」實際使用空間都困難重重，反觀威京集團等財團竟然「1坪土地可蓋8.4坪房屋」，獲利恐上看新台幣上百億，市政府到今天竟仍允許施工，「台北市民怎麼可能接受？」許淑華直言，現任台北市長蔣萬安軟弱無能，對於京華城案沒有實質作為，永遠是「再研議」，難怪近期的縣市長滿意度調查中，台北市淪落至倒數第五，真的讓台北市民顏面無光，感謝跨黨派市議員正視京華城問題，呼籲蔣市府面對是非正義，該停工就停工，別再和稀泥。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
都更條件總是街頭巷尾談得好？1坪換1坪的甜頭恐隱藏苦頭
都更實情你聽專家說，還是聽街頭巷尾說？都更流程繁瑣，費時歷日曠久，因此能夠成就一件都更案，往往是需要天時地利人和。踏取副總詹博宇以自身經驗分享有關於都更實務上常見的謠言以及知識誤區，望大家能夠以清晰的視角來判斷是否參與都更。全台老屋比例甚高，為了居住安全與市容更新，都更腳步都應加速。「別人都可以一坪換一坪，我家為何不能比照辦理？」常常在街頭巷尾聽到居民們閒聊「誰家的都更又換到了多優渥的條件」，但，影響坪數換算的數值甚多，且他發現，每每深入詢問合約內容、細節、地點等，往往是一問三不知。所有權人應了解合約與流程及多方尋求專業人士建議(地政士、不動產律師、都更整合公司)，綜合各方專業以保障自身權益不受侵害，且平等公正進行都更，不宜總是道聽途說。「拖得越久，建商就越是得求我」這也是很常見的觀念誤區。畢竟都更案件的時間拉得越長，隨著原物料、人力成本上漲，工程造價也連帶上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高漲的情況下，還能夠爭取到更高的坪數嗎？相信大家心中自有評斷。現在亦有部分建商為了早日完成都更，選擇果斷切割釘子戶，不再投入更多時間及人力成本。過往礙於法規限制需預留保留地於遭切割掉的臨地，但現今以法規修正後都更孤島早已屢見不顯，更有多案即便市府已通過權利變換的核定，實施者見不敷成本，不計前期已耗費巨資與人力時間，即時斷尾求生，此等狀況歷歷在目。(踏取經手之歷年案件中也曾發生)因此比起專注「都更條件怎麼談」，居民更應該留意「權益保障」與「居住安全」。然而部分民眾常僅僅聚焦在坪數換算，而極易落入不肖建商的陷阱裡。這些提案的實施者也清楚，最甜的棉花糖都是民眾最愛的，但民眾一手收下甜頭的同時，是否都能算清楚看明白另一手被拿走的權益。更不說多的是一般民眾無法看到的建材做工與背後的利益，這些又由誰來替民眾把關？利益固然是你我在乎的層面，更應留意合約甚至是工程中隱藏的苦頭。例如合建契約中，應加上「落日條款」保障住戶，意指合約中條文的終止生效日期，才不會讓單一建商綁住整個社區，讓合建契約成了萬年合約。確保在期限內，若建商無法整合完全，居民亦有終止合約另擇建商的權利。更別說多少人去關心合約中的解約條款、停工期限、換料限制、交屋標準、個資使用及代為用印權限...種種權益，白紙黑字簽下去，民眾真的知道自己簽了什麼嗎？此外，都更實務上也常遇到民眾提問，為什麼建商在提供「合建同意書」時，不附上更加詳細的資訊呢？例如：馬上計算可換回坪數、房型選配與平面設計圖等細節。站在民眾角度，當然會希望取得更多資訊再來決定是否同意合建；然而站在實施者角度，一個案件在都更同意比例未明的狀況下，也不會願意無上限的增加成本，試問倘若這些預先支出的成本由民眾及住戶負擔，有誰願意又有多少比例願意？畢竟都市更新在整個計畫案完成之前，是一場十分燒錢的長征，更別說這些成本很有可能打水漂。中間的每一道關卡、每一張設計圖、每一個精密計算都需經手專業人員。而今我們常說「尊重專業」，自然是需要給付專業相對應的費用。因此許多細節面的補強，仍會等到報核事業計畫階段時才會逐步執行。坊間亦有不肖業者貪圖方便，想要便宜行事便提供「萬年百家設計圖」(一圖多用)讓民眾聞香。為了只是引君入甕，讓居民早早放心簽下同意書卻不用支出過多的成本，實則是非常違背專業與良心的做法。都市更新需要的不僅是居民的支持，更需要專業的規劃和真誠的溝通。消除謠言、增進理解，才能築起信任的橋梁。透過正確的資訊和清晰的合約條款，居民和建商才能在這條路上共同前行，達到雙贏的共識。讓我們以專業為基礎，理性評估，為未來的都市更新貢獻一份力量。
回應大林蒲遷村計畫疑慮 陳其邁：妥善照顧弱勢族群
高雄市長陳其邁10日赴高雄市議會備詢時表示，有關大林蒲遷村計畫，市府已提出多項補償方案，包括重建補償採最新價格、優惠利率貸款、加速搬遷獎勵金等，他強調，大林蒲遷村條件優於其他地區。同時，為了照顧弱勢族群，市府也將提供全市社會住宅安置，並對農漁民、經濟弱勢者等族群，從優補償與補貼。陳其邁解釋，紅毛港遷村時發放曾發放空汙補償金，但考量到大林蒲過去的居住環境品質不佳，市府提出更多優惠方案補償損失，希望能夠盡快完成遷村，讓當地居民的生活條件有所改善。此外，為了因應可能存在的健康問題，市府將提供多項健檢方案，讓居民能夠持續追蹤健康狀況。陳其邁表示，桃園航空城大部分是農地，與大林蒲現況不同，市府規劃遷村重建補償採最新價格，差額部分由高銀提供優惠利率貸款，放寬土地1坪換1坪資格、新增加速搬遷獎勵金、協力造屋方案等，他強調，大林蒲整體遷村條件優於桃園航空城。另為照顧弱勢族群，市府提供全市社會住宅安置，並對農漁民、經濟弱勢者等族群從優補償與補貼。針對社會住宅議題，陳其邁也表示，目前土地及房價上漲對年輕人造成負擔，感謝議員提出使用權住宅方案，房屋價格按照屋齡進行成本攤提，可有效抑制房價上漲，承諾將全盤檢視並納入施政考量。另外，他也提到，高雄南區資源回收廠以BOT案方式推動，目前全台各縣市焚化爐多數採BOT方式辦理，以各項方案就財政、安全性及營運效率等方面分析，BOT方式均優於公辦公營，陳其邁表示，未來將與居民充分溝通，取得當地共識後再行推動。至於清華大學擬設分校於舊左營國中，陳其邁表示，頂尖大學進駐有助於高雄產業升級，讓優秀子弟在高雄求學、工作，並與科技廠商結合，提供產學合作，對於南部重點人才培育及高雄城市未來數十年發展，至關重要。
403震出新都更1／「大都更時代」淪口號？專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民眾支持，但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟，占比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，了解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕，全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3以上的地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示，很多地主因為都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例，租金補貼約為22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為，未來若想大量啟動危老都更，就必須借助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因為貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃，如「艋舺學園EOD計畫（以學校改建為中心的社區重整計畫）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民眾仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
指京華城大賺400億 許淑華：柯市府給史上最高容積840％
台北市立委參選人、市議員許淑華今（28）日在市議會質詢指出，威京集團於今年度5月正式公告即原京華城改建案預計於2026年將完工，成為頂級商辦園區「京華廣場」，該建案實價登錄每坪可高達250萬元，而在柯文哲市府期間核可容積率高達840%。她質疑，北市府公辦都更連1坪換1坪都達不到，面對大財團卻能夠給出史上最高的容積率，要求市長蔣萬安送交政風處與司法單位，徹查是否圖利財團。許淑華細數京華城的容積變更史說，威京公司自民國79年申請通過土地使用分區變更，將計畫範圍從工業區變更為第三種商業區，原本市府只同意容積率392%；100年時，該公司以經營不善為由，向市府爭取要求滿額容積率達560%；而在102年馬英九執政時期，監察院共發9次函文糾正當時市長郝龍斌主政的台北市政府；但等到107年1月18日柯市府時期公告生效，竟同意提供560%容積率，更誇張的是，威京集團仍不滿足，並於109年再申請容積獎勵率20%、容積移轉率30％，最後柯市府居然在111年公告核可決議，達到史上最高的容積率840%。許淑華指出，該建案從最初的392%容積率暴增至840%後，集團等同於增加近2萬坪面積，僅以每坪價值200萬試算，相當於獲利400億。威京集團回饋市府的內容卻僅為停車格回饋，只有充電汽車格共90格、機車格76格，再加上認養復盛公園50年、提供242坪公益空間。更離譜的是，原先規劃建立空橋改善行人通行問題，卻在111年1月21日時的都審案中取消，改以維護周邊路面、人行道改善作為回饋方式，變相又省了1億。許淑華表示，歷次都市計畫委員會之中，多位委員反對申請案，包括宋鎮邁表示「本案不適用土管條例、都更條例、危老條例。對面有文資跟市民高架，請申請單位提出圖資。」黃台生指出「申請單位不適用都更條例，想突破原來的規定，提出專門針對個案的規定，質疑是否妥當。560%已經是一個衡量過的權益，原先只有392%。不應該以對價關係就來修改規定，都委會沒有這個權限。」在之後柯市府時期招開的都審會議中，這些委員都不再被邀請。許淑華質疑，調閱111年4月28日的都審會會議紀錄後赫然發現，總計委員共23人，而反對委員已被撤換，出席委員中，府內委員共8人、府外委員共7人，僅靠府內委員就可以達到決議，出席委員更有時任民眾黨秘書長；而此次會議更是以線上視訊會議方式招開，將如此重大的決議草率地通過，是否明擺就是為了護航？許淑華對此案嚴正抗議，並具體要求蔣萬安針對京華城改建案之都市設計及土地使用許可開發案，送交政風處徹查，並移送監察院及檢調單位，查明是否有任何圖利特定集團之情事。
都更「1坪換1坪」？ 北市府：推動有難度
台北市屋齡超過30年的老房子日益增多，然而民眾與建商對都更的期待不同，成為推動都更的阻礙，尤其「一坪換一坪」往往成為都更破局的關鍵，日前台北市議會更有議員與官員因一坪換一坪議題槓上；北市更新處長陳建華坦言，每個都更案都是獨一無二的「個案」，在各項條件都不同的情況下，一坪換一坪推動有難度。根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台有逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，台北市有7成房屋屋齡30年以上，「年逾半百」的50年老屋，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％。北市府盼能加快都更腳步，但居民與建商的談判中，在房屋坪數分配比例的意見分歧，造成都更案的阻礙，其中「一坪換一坪」更是主要的爭論點。日前國民黨台北市議員李柏毅在議會質詢時指出，一坪換一坪現在做不到，未來更做不到，北市都更永遠遙遙無期，目前即便是北市精華地區的都更案，民眾都僅能分回約8成；以大安區為例，30坪房子都更後變成20坪，多數居民都不願意，那更偏遠、地段差的地區更難說服民眾都更。陳建華因一句「難以達成」與議員槓上，但他事後坦言，每塊都更案的基地都是獨一無二的個案，可能給相對的容積獎勵也不一定吃得下去，再加上也涉及地價高低等因素，都會影響一坪換一坪的條件，市府只能盡可能提供協助，但沒辦法讓所有人滿意，這是推動都市更新困難之處。陳建華解釋，一般在談都更時，成功與否主要端看三大因素，分別為「地價、造價以及民眾分回的坪數比例」，其中前2項是市場機制，尤其北市蛋黃區跟蛋白區本身的房價、地價就不同，蛋黃區的地價可能撐得起一坪換一坪，但蛋白區的地價本來就不高，再加入後天的市場因素，想要一坪換一坪就會比較困難。陳建華指出，以現實面來說，除非居民自主都更，否則還是要分享容積率給建商，不然建商無利可圖，投入都更案的意願就會降低，即便條件漂亮，找不到建商投入也是白搭。
重災戶心聲3／獨家還原基泰座談會 誰「煽動」住戶拉白布條抗議？
10月6日大直民宅塌陷案25重災戶與基泰的閉門座談會後，有民代發表臉書，媒體也出現不具名人士轉述的報導，點名基泰總座「恐嚇住戶」「挑撥重災戶及市府關係」等，8日隨即被自救會發出聲明打臉。事實上，座談會當日，CTWANT是唯一接獲住戶及基泰通知到場的媒體，記者還原獨家直擊的座談會過程。據民進黨台北市議員陳怡君臉書描述，「馮先勉在會議上挑撥離間市府的公辦都更：重災戶房子都沒了，沒有拆屋問題，相較旁邊社區要一起公辦都更，就會有整合困難及拆屋時程問題。」「馮更進一步恐嚇住戶：基泰不來合建，重災戶將會變成棄嬰。若重災戶要公辦都更，面對旁邊社區人數優勢，25戶重災戶將失去主導權。」「更可惡的是，在這場閉門會議中，馮還批評北市都發局『如果基泰的條件開的比公辦都更好，都發局局長就會對基泰做處分』，公然挑撥重災戶與市府的關係。」CTWANT記者還原現場說法，馮先勉拿著地圖分析A區(重災25戶)與A+B區(25戶與東側的110戶)的公辦都更分析利弊，「當基泰離開這案子，你們就變棄嬰了，唯一的機會只剩A+B區公辦都更，意思是：你的主動權沒有了，你不是主角是配角，他們(B區)什麼時候拆房子，就決定開發案時間，所有都更案沒有百分百同意前，拆任何房子都是拿建照後的3~5年，時間遙遙無期。而且條件最多0.7，但是B區只要10、20%不同意，你們就毫無機會，你就是棄嬰。」「對大家來說就只有趕快把房子蓋好，及坪數越大越好，這2個目的，其他都不重要，但這段時間以來，這些人講的哪個是為了達到這2個目的，沒有，卻拼命抹黑基泰、質疑基泰，我一點都不想做這事，但我們有責任，所以我第一天就說我是大家的朋友，我做顧問要協助大家達到這2個目標。」馮先勉說。他繼續分析，「我們的優勢是房子沒有了，反對(戶)力量很小，相對B區房子滿滿的，任何1戶不同意就必須拖個3~5年拆房，我們現在可以最快時間達到目的，但要包這麼一大塊B區進來，每一戶都可以反對，大家目前有2、3戶反對，都已經焦頭爛額，再加幾十戶反對，大家還會有機會嗎？」不過住戶希望基泰明確開出條件，馮始終未講明，他說，「若今天跟大家講我開的條件比公辦都更好，明天都發局長就對我們阻斷了，我在跟他比條件就是在跟他爭主導權，這是不可以的，這是現實面問題。」基泰大直塌陷老公寓已拆除完成，無家可歸的重災住戶希望以最快速度重建家園，自救會表示，公辦都更時程恐拖相當久，不是他們最佳選項。（圖／方萬民攝）最後在座談會上擬出「2年拿建照，1坪換1坪」兩大訴求，至於如何達到目標？馮提供2位「大將」協助住戶，一是基泰總經理特助蕭嘉洋，負責對內的個案問題；另一位是基泰董事會顧問、當時還是市政顧問的孫偉志，協助對外的溝通管道，「你們要自己做主角，這2位支援大家，等你們做成，是否跟基泰簽約都沒關係。」此外，議員在臉書怒批，「會議中馮毫無悔意表示這次基泰是財損事件非公安事件。對於基泰2年要拿到建照的目標，及答應要給住戶的都更獎勵，基泰離譜在現場慫恿住戶向立委、立委參選人、總統候選人、議員陳情，甚至表示有必要要到台北市政府拉白布條爭取，放寬法規及給予獎勵。」CTWANT記者還原座談會現場，此事由自救會會長洪逸展先提問，「如果基泰在過程中被起訴，會不會影響重建？」馮回應，基泰絕對不會被起訴，因為它不是工安事件是財損事件，「法人不會被起訴是基本邏輯，只有董事長會被起訴，有心人就會做文章，目的就是把基泰抹黑，讓大家不要合作。」講到這，馮情緒有些激動，現場住戶也因馮一度無正面回應提問，使得原本和氣的氛圍突然出現針鋒相對，有住戶失望也有人激動地說，「住戶是市府籌碼，也是基泰的籌碼」。最後由洪逸展總結，「現在各位我們直接自己開條件要求基泰做到哪些點，我們自己開條件給市府，哪個建商可以做到，哪個建商就進來蓋。」下面住戶一片讚聲「對，就這樣，合理阿！」馮也建議，一定要選前把市府拉進來簽約，講的2訴求市府也要承諾，「選舉沒多少天，選完機會就沒了。我會提條件，哪家建設公司若做得到，你就放心跟他做，通通沒人，就基泰做。」接著住戶問，提出訴求需要到媒體上嗎？馮回應，「你要善用資源，政府是一個，市府是一個，民意代表也是一個，誰支持票就給他，媒體這些都要運用，不要得罪他，要做朋友，他幫你講就會成功，他們也會影響市政府。你們也要發動市長信箱、1999訊息要進去，就會達到效果。」本月4日台北車站商圈的「基泰忠孝」以125億元出售，突破台北西區辦公室成交行情「天花板」，也讓基泰有足夠資金處理後續重建事宜。（圖／報系資料）另一住戶問，要透過媒體壓力給市府嗎？全部人站出來會不會更有用？馮笑回，「你現在這樣講，明天就是新聞。」坐在一旁的孫偉志也趕緊撇清，「我們沒有這樣說唷！」馮開玩笑表示，「你對媒體也沒有什麼影響力」，孫一搭一唱，「不要這樣講你知道嗎！」現場笑聲一片。馮接著說，「哪天你們到市府舉白布時就會有影響力了，不要擔心，只要團結一定會有力量！」然而又有住戶提問，「訴求要怎麼送市府？」馮先勉說，「送去陣容要很大，可以有立委參選人、議員代表去力量更大，敲鑼打鼓去，他就非回應不可，變成新聞就能達到目的，我們去就會被打滿頭包。」最後這段對話就成了基泰慫恿住戶拉布條爭取條件的新聞。另有媒體寫到，基泰現場明確表達希望住戶們與「基泰大直」基地合建，態度上頗為強硬，並稱「無論其他不同意戶怎麼想，後續就是會繼續進行流程，未來說明會不同意戶不會再通知」，並用現場氣氛相當壓抑來形容。實際上，座談會現場講這句話的人是自救會代表洪逸展，不是基泰。記者還原洪逸展當時的談話，「我以自救會領導人直接跟大家講，誰要繼續在自救會的留下，不在自救會的離開(意旨不支持的離開)，給大家10秒決定。」在住戶自發唱名確認是否同意通過上訴方案，最後有1戶沒表態，1戶未到，2戶再考慮，其餘21位達成共識，決定近期將跟市府提條件。洪逸展最後總結，「不確定、不表態、不願意的以後都隨時歡迎加入，但是之後會議將以21戶為主，以後訴求也會以21戶自己開會。」這場重災戶自救會提議舉辦的座談會上，不斷向基泰請益提問，基泰給予的「建議」「分析」，被外界形容成「挑撥」「煽動」「慫恿」，解讀大不同，而大多數重災戶較傾向與基泰合建的期待，也與外界或市府期待大不同。在取得雙贏或三贏的共識前，重災戶仍須與時間賽跑。
基泰啟示錄1／「7成願合建」沒說謊！基泰慰問會真相令人跌破眼鏡
基泰(2538)工安意外，從市府、民代到輿情，幾乎鋪天蓋地把基泰往死裡打，尤其總經理馮先勉一句「基泰和受災戶是一家人」「7成受災戶願意合建」更是引眾怒，就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」，市長蔣萬安也說「不在乎建商眼淚」。不過CTWANT記者11日旁聽基泰與25戶重災戶地主的慰問會議，多數重災地主都對馮先勉相當友善，如顧問角色，其實僅少部分地主嚷嚷「你是破壞我家的人」，真相令人跌破眼鏡。台北市中山區大直街94巷多棟民宅因「基泰大直」施工不慎，7日發生傾斜，369名住戶緊急撤離，所幸無人傷亡。然而其中1棟公寓受害最深，1樓塌陷直接變成地下室，裡頭的25戶被視為重災戶，由於沒辦法經過回填混凝土或砂土補救，只能等著重建之日到來。基泰於事發隔日陸續向受災戶致贈5萬元慰問金，不過卻遭爆料，基泰在居民家產塌陷無家可歸的狀態下，竟要住戶簽合建意向書，被形容是「趁火打劫」，更有不少律師、專家跳出來說基泰是想「順便賺一筆」。不過這都是外界的看法，事實上，大部分重災戶或許正如馮先勉所說，「7成受災戶願意合建」「我們是一家人」！「我相信他不是故意的，現在他也不斷損失他的財務…，難道大家希望看到第二個陳由豪(東帝士集團總裁，因財務危機潛逃中國)？所以我們要給他一條活路，才能解決問題。」11日在住戶下榻的飯店舉行慰問會議，25戶重災戶到齊23戶，一位自稱司儀的受災戶徐老先生，是前陸軍備役少將，大家都喊他「將軍」，也是自救會核心成員，在會議開始前，他就以基泰「來者是客」跟反對基泰的住戶爆發口角。 而這位反基泰派的住戶，也就是電視媒體上看到穿著紅衣的住戶左先生，他拿著慰問金6000元諷刺基泰「感謝施捨」，也痛批，「你是破壞我家的人」。不過他在會中嚴正抗議基泰不要「假來假去」先賠償再談合建，住戶代表洪先生立即表示，「25戶所有決定由我這統一發出，其他住戶表示的想法是個人需求。個人需求請直接找基泰或市府，不要在團隊會議中提出。」此發言迎來住戶一片掌聲。整場會議看下來，大多數的住戶都相當理性，甚至可以說是和基泰、馮先勉和樂融融，讓記者是霧裡看花。根據CTWANT記者現場觀察，基泰友好派的住戶超過半數，反對派住戶約不到5戶，因此基泰友好派聲量佔優勢，其餘也有些中立但目前尚跟隨多數行動。或許因為反對派的住戶情緒波動大，再加上外圍輕微鄰損的受災戶數也不少，過去幾日來較博媒體版面，才讓外界有建商與地主完全對立的錯覺。「新聞高峰時期過了，誰還會注意到我們…患難見真情、不打不相識，放心，基泰不會倒，要倒也不容易，基泰越強大，大家的保障也一定越多。」「今天開始，我們是一家人，我每天都在損失，但我不在乎，因為我是上市公司。」「大家只要夠團結，市府有資源能讓大家爭取到最多容積，才可以室內1坪換1坪。」馮先勉先向重災住戶信心喊話，甚至如同顧問般，對於住戶從安置到重建的問題一一解惑，教大家怎麼跟市府爭取更多有利條件、怎麼善用媒體資源達到目的。馮先勉在重訊記者會時就說，約有7成受災戶願意合建，就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」，但現在看來，馮先勉並無誇大。（圖／黃耀徵攝）馮先勉中興大學法商學院地政學士、都市計畫碩士，及政治大學地政博士背景，曾任中華徵信所專案處長，1989年至基泰建設，至今已有34年，馮曾口頭提到曾在經濟部擔任公關，所以擅長媒體互動，不過基泰回應這是非正式的工作經歷。根據基泰總經理室特助蕭嘉洋表示，這25戶重災戶與「基泰大直」相鄰，十多年來就入整合過2、3次，最後一次是在2021年，當時地主、建商65:35分，每戶約1坪換0.7坪，但其中有3戶不同意戶，因此未能整合成功。而不同意戶都是頂樓和1樓住戶，頂樓加上頂加，1樓加上地下室，都有2層樓的使用空間，但因只有建物權狀，合建分回的算法是依土地面積來分，沒辦法分回預期面積，因此未能有共識。如今因房屋下陷確定將重建，基泰祭出室內1坪換1坪，再加1個車位的條件，比起過去所談，甚至其他建商能提供的更優渥，原本就同意合建的更是樂觀其成。不過當天會議住戶也有共識，將請市府、專業人士評估是自己原地重建、跟鄰房重建或是跟「基泰大直」合建，哪一個選項最有利。根據韾傳不動產智庫執行長何世昌以該公寓最新成交的38.33坪、總價2450萬元戶別作基準，另新大樓每坪單價以135萬元估算，室內1坪換1坪重建後含公設總坪數會增加到55.9坪，含車位總價達7847萬元；重建後與原本老公寓2450萬元相比，整整資產增值5000餘萬元。「基泰大直」建案於7日晚間因營造廠施工不慎，造成鄰房損壞，甚至其中1棟公寓下陷，影響人數超過400人。（圖／方萬民攝）但他也強調，雖然目前看起來基泰給的1坪換1坪條件最佳，但市府已承諾給受災戶最高容積獎勵，所以公辦都更會不會更好暫難預料。住戶可能會等市府實施公辦都更，選出最優申請人，再與基泰的合建條件比較後才會做出最後決定，但若走公辦都更或是要與其他鄰房再談合建，恐重建之路會再拉長。現在就有不少人擔心，如果因為工地施工導致鄰房受損，就由該建商來重建，甚至政府部門給予容積獎勵、開啟重建特快車的後門，建商最後不用賠錢還倒賺，將誘使不肖人士如法炮製。儘管北市府希望以公辦都更方式善後，同時也能讓基泰無利可圖，但開出的條件若差於基泰，地主很難不向「加害者」靠攏。對於市府盼朝公辦都更前進，有意讓基泰從招標中出局，自救會代表洪先生則回應，「選擇權請尊重我們災戶，只要是對我們災戶覺得較有利可能不排除基泰，但政府需全程嚴格把關。」另外針對重災戶有7成簽回合建意向書，他並未否認，並表示，那只是不排除與基泰合作，並無法律效益。北市副市長李四川也說，「(若住戶)選擇還要跟基泰合作，我們往後的工程一定會加強所有工程的監督，如果假設我們的受災戶願意交給台北市政府，我們還是會用公辦都更的部分，盡速的來辦理。」
基泰啟示錄2／B1變B2淹水畫面曝光 「紅衣男」坦言住戶意見分歧
13日北市府和已塌陷的25戶重災戶召開安置補助說明會。北市長蔣萬安裁示立即成立安置小組及財損評估小組，以及協助各種重建評估的優劣分析。其實關於賠償及重建問題，重災戶的地主就已經出現意見分歧。以自救會代表洪先生為首的大多數住戶認為，「只要對地主最有利，不排除和基泰合作」；另有少數住戶則認為，「基泰應先賠償再說，且不願再跟基泰合作。」「之前已經請都發局針對公辦都更方向研議，今天最重要是瞭解住戶們的想法和意願，彙整各方意見再作討論。」蔣萬安帶著副市長李四川親自到飯店慰問重災住戶並給予4點裁示，包括由都發局成立安置小組，由法務局成立財損評估小組，各小組皆有單一窗口進行服務，並針對重建評估將會分別從小基地及大範圍評估優劣，讓住戶在充分資訊狀況下決定未來的重建方案。3日北市長蔣萬安聽取重災戶意見，至於是要私辦還是公辦都更，住戶希望市府能提供各種範圍重建的優劣分析，再做決定。（圖／黃威彬攝）而這次會議僅針對重災塌陷的25戶，一旁些微傾斜的「儒林園」受災戶郭先生就表示，他們社區共100戶，目前已經有82戶希望能參與這次市府公辦都更計畫，不過被問到，若塌陷的25户地主最後找基泰重建，您願意嗎？他則回應，「我不可能找基泰合作！」打死都不願意和基泰合作的還有重災戶的左先生，過去幾日他因手拿6000元慰問金痛批基泰作秀而登上各大新聞，但他對基泰表達強烈不滿的同時，也讓他在其他鄰居眼中被視為「頭痛人物」。 「基泰把我們房子弄壞，應該先談賠償多少錢，但現在不是，基泰的慰問會議，沒看過這麼詭異的畫面，受害人跟加害人一片和樂，好像房子壞掉了可以蓋豪宅，氣氛好詭異喔。」左先生接受CTWANT記者獨家專訪表示，其實25戶當中，跟他想法相近、覺得基泰一直在說謊的，大概只有5戶；其他有10多戶是很想跟基泰合作，中立的或許有2、3戶。他認為，重建的問題是25戶重災戶的事，未來也不見得要找基泰，「你把我房子弄壞，賠償都不談，只跟我講合建1坪換1坪，說不過去。」「不管是故意還是過失，只要房子弄壞後再談合建，那各地建設公司都可以這樣搞，你要證明我是故意很難。」左先生認為，立委應該要立法，讓鄰房受損的建商不能參與合建，否則大家都採「基泰模式」，那將會是全國性的災難。但他的觀點卻不被多數住戶認同，甚至被說｢就是死要錢」，他嘆，「我國中就住在那邊，有很多回憶是買不回來的，你把我房子弄壞，賠償我是應該的。」左先生揣測，應是基泰給了部分住戶什麼條件或是畫了大餅，讓整個價值觀都翻盤。日前受訪時他提到有「貓膩」，這次他又進一步指出，住戶中有個擔任房屋仲介的白小姐，從2021年7月開始搓合建商和地主合建事宜，「那天發5萬元慰問金，白小姐就站在基泰蕭特助旁邊，沒有明講，但就是要大家先簽再領，不然就說現金不夠，請問白小姐是基泰的人嗎？」對此基泰總經理室特助蕭嘉洋表示，「過去談合建時，很多住戶都在幫忙，希望趕快換新房，這位(白小姐)比較積極，但並不是她負責溝通，公司都是直接面對住戶，像是老伯伯許將軍也是，都幫很大的忙。」至於是不是分回條件較好，蕭嘉洋強調沒有，只是有些住戶比較熱心。目前基泰所祭出室內1坪換1坪的條件，可說是相當誘人，雖然自救會已表態會評估各種可能再作決定，但如果比較過後，基泰給予的分回坪數確實較有利，能接受由基泰重建嗎？左先生回應，「我不敢相信基泰，我希望市府強力介入，幫我們談賠償，談合建，保障我們的權益。」但目前以洪先生、白小姐、將軍等為首的住戶代表已掌握的戶數應該過半，左先生坦言，「也許已無力回天！」塌陷房屋旁邊的「儒林園」社區，這次也受到影響些微傾斜，但不到需要重建的標準，現在就傳出已整合8成住戶，希望能跟上這次的公辦都更一起重建。（圖／黃耀徵攝）據了解，目前自救會成員認為，過去的事情已不能改變，現在該怎麼做、什麼才是對大家最好、最有利的，才是需要考量的。CTWANT也透過電話和自救會代表洪先生採訪，他回應，目前不排除與基泰合作的可能，25戶重災戶中，目前約有21戶想法一致，左先生有自己的想法，「既然自救會已成立，就會優先考慮團體需求，至於有個人需求，就他們自行去向基泰或是市府提出。」洪先生也解釋，他們認為現階段最需要討論的是搬東西及安置的問題，但賠償和重建問題仍可以一併討論，畢竟市府有很多個單位可以同時處理。雖然罪魁禍首是基泰，但是市府無視鄰損通報仍讓其動工也難辭其咎。左先生過去曾任律師事務所法務主任，後來轉行當戶外運動教練、體育老師，在大直大家都叫他「左爸」，近年主要服務亞斯伯格症、特殊教育的孩子，以及帶年長者重訓。這次整棟建築塌陷，他們家住的1樓，頓時變成地下1樓，「我們地下室是有權狀，約30坪左右，禮拜二返家時水淹超過1米5。裡面好慘，都是泥漿水，現在水有退了，但很多運動器材、配備都放在地下室，損失慘重。」這兩天，左先生忙著返家搶救物品，他溼透的衣服沾著泥濘接受CTWANT採訪直喊冷，但或許「心寒」更讓他痛苦，「我比較悲觀，現在就只能被牽著鼻子走了！」
基泰建設曝「塌陷主因」 總座曝25戶重建要2.4億「預售屋退訂款2.28億」
「基泰大直」因建案施工造成周圍民宅崩塌，董事長陳世銘終於在今（10）日出面，數次鞠躬道歉後，也震撼宣布辭去董事長一職，此次25戶重建估算成本約2.475億元，至於造成民宅傾斜的主因，「是南側民宅連續壁開挖面以下，因超乎原預期情況」！大直工地塌陷，基泰建設董事長宣布辭職。基泰建設董事長陳世銘、總經理馮先勉神隱3日終於出現，並召開重訊記者會，會中，陳世銘除二度鞠躬道歉，也宣布辭去董座，他表示，基泰建設40多年未發生這種重大工安意外，結構安全、民房安全是最重要的，而他最重視鄰居安全、工地安全，所幸現在這兩個狀況獲得保障，為此，他宣布辭去董事長一職後隨即離場，留下總經理馮先勉面對媒體。馮先勉也再次強調，不會逃避應負的責任，針對外界指控基泰建設神隱多日才出現，他表示，7日當晚就在現場，也在副市長李四川身旁，至於受災戶表示，8個月前就表示過建物瑕疵的部分，馮先勉解釋，「8個月前基泰還未動工，周圍鄰損跟基泰沒有關係。針對已購戶的退戶，目前只有2戶表達疑慮，雖按照契約執行後續，但會從寬處理」。大直工地塌陷，基泰建設總座馮先勉。另外，北市府今早聲請假扣押，馮先勉解釋，此基礎包含搶救過程的災損，以及日後安置的費用，約莫6千萬元，「目前為止，最大可能損失成本不會到3億元；至於非主要受災戶，有小的損害者，會由市政府來了解、並跟基泰協商，基泰評估，其中2.4億元，不會現在發生，未來拆除、興建才會發生，6千萬元也包括受災戶的租屋津貼，實際災損金額不到外界所評估的10億元」。馮先勉指出，基泰目前存款跟現金餘額有38億元，很多人臆測會此案會造成基泰財務困難，實際上並不會。事實上，此次25戶重建估算成本約2.475億元，另外，針對基泰利用慰問機會，向受災戶提出重建意向書，是趁火打劫，馮先勉也有話說，他指出25戶中有9成曾簽了合建契約，是因為少數幾戶不同意，「當時合建條件，每1坪換不到0.7坪，現在住戶再度要求基泰處理，基泰基於負責與補償的心理，所以才會出現1坪換1坪的概念，等於住戶不要出錢、舊屋換新屋，結果被說要趁火打劫、另有所圖」。馮先勉也再次強調，不會逃避應負的責任。馮先勉說，昨日住戶進行閉門會議，不允許基泰參加，超過7成住戶還是希望跟基泰合作。馮先勉表示，感謝住戶給予認同與支持，但為避免後續的抹黑，後續將由市政府主導此一項目，馮先勉強調，基泰有負責任的決心，重蓋建物也會還給住戶。至於網紅崴爺自爆去年才發預售屋當退休宅，不少人也跳出來表示退訂要付15%違約款，事隔3日，基泰做出回應，目前收到預收房款為2.28億元，依據國際財務準則處理不影響公司年度損益，不過，對於已銷售戶數有意退約，基泰建設表示「依契約約定處理」，但也指出將會從寬認定。基泰建商稍早坦承，營造廠施工不慎而導致意外，「南側民宅連續壁開挖面以下，因超乎原預期情況，而外面軟弱泥土往內擠壓，導致連續壁突然崩潰，此為鄰房5樓變4樓的初判原因，之後1樓陷落後，基地中間樁因而往上擠升，而導致內部H型鋼支撐潰陷，目前後續會配合主管機關調查，在市政府監督下由第三方公正團體鑑定安全無虞後再申請復工。至於基泰大直以外建案先行開工，因幾無餘屋需要銷售，不致影響財務調度。
北市老屋都更還需189年 許淑華拋「提高容積獎勵」：提升速度
台北市的建築物屋齡30年以上大約有20萬棟、65萬戶，根據市府現有規劃進度，要完成都更還要等上189年。台北市議員許淑華說，最大的阻力就是容積獎勵太低，喊話應提高容積獎勵，且在社宅設置回饋機制加速都市更新進度。許淑華昨（4）日在臉書發文表示，她發現推動都更最大的阻力，是容積獎勵太低，很多住戶因無法「1坪換1坪」，對加入都更卻步。此外，從住宅及都市更新中心公辦都更案件來看，22件只有2件可以取得200%的容積獎勵值，如果不是在捷運站周遭，最多也只能有180%獎勵值。因此她認為，老舊社區都更的容積獎勵應該再提高，確保有足夠參與誘因。台北市議員許淑華建議應提高經獎勵提升都更速度。（圖／許淑華臉書）許淑華也指出，台灣目前已經有針對大眾運輸（TOD）、教育和生態經濟等5E（EOD）為導向的都市計畫發展，整體劃定建物土地運用及都市更新，接下來更應該以社會住宅為導向，加速周遭老舊社區都市更新腳步。另外許淑華提到，以松山區的健康社宅為例，其周圍房屋平均屋齡40年以上者高達9200戶，信義區的六張犁社宅周遭4600戶，而三星社宅周邊也有約4000戶老舊建物。她認為，社會住宅興建與新住戶遷入後，其實是個促進社區再發展與社區需求的重要契機，這些周邊的老舊房屋，也應該劃進都更範圍區。最後許淑華建議，除了提高容積獎勵，也可以在社宅當中設置回饋機制，如加入老年長照、幼托等的公益設施，讓社會住宅不只吸引新住戶，加速都市更新進度，也讓原住戶也有新房子可以居住；興建地下、路邊停車空間，讓馬路變寬，恢復原有供車輛行走空間，屆時也有人行道可以行走，整個巷弄變寬敞，讓城市整體有再發展的可能。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
危老上路4年花蓮僅21件申請 專家打臉容積獎勵額度是政治語言
花蓮漫波飯店意外倒塌凸顯危老建築及工安問題，外界將矛頭指向中央政府對於更新建物給的容積獎勵不足。今營建署發文駁斥表示，花蓮危老重建案平均僅爭取基準容積18%之容積獎勵，離危老條例提供基準容基1.4倍的建築容積獎勵尚有一段距離，與獎勵額度不足並非事實。不過專家就打臉，花費額外成本取得容積獎勵，在低房價地區不划算，影響重建意願，「老屋改建與否與容積獎勵額度的相關性不大，這種講法是政治語言吧！」花蓮市漫波假期飯店於1日下午驚傳整棟倒塌，儘管拆除方式備受質疑，也讓外界對於老屋都更重建的急迫性重新檢視。國民黨主席當選人朱立倫臉書發文指向中央政府對於更新建物給的容積獎勵不足，放任危老建築日漸朽壞，應立即檢討放寬都市更新與危老重建相關法規。營建署今發文駁斥表示，以花蓮縣政府目前已核准危老重建17個案件分析，平均僅爭取基準容積18%之容積獎勵，離危老條例提供基準容基1.4倍的建築容積獎勵尚有一段距離，可見危老容積獎勵額度不足並非事實。此外，危老重建除容積獎勵之外，個案均可提供民眾再享有減免地價稅及房屋稅的優惠。不過，危老重建上路4年來，全國各縣市已有超過2,200件申請案，每月約有50件穩定增加，但花蓮縣迄今僅有21件申請案。老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，很多都是要花費額外成本才能取得容積獎勵(如綠建築奬勵、智慧建築奬勵、耐震建築獎勵)，在低房價地區，這些額外的花費，可能不划算，所以也就沒辦法達到1坪換1坪，影響地主都更重建意願。對於雙北以外老屋都更緩慢的問題，胡偉良認為很難三言兩語道盡，但撇開人性部分，單就法規面來看，以現有容積獎勵上限危老40%、都更50%，對現有法定容積在300%以下來講的4、5層建築物，確實無法室內1坪換1坪的分回。「都更或危老比較適合高房價的地區，花蓮房價太低，本來會受容積獎勵激勵而改建的就不多，所以老屋改建與否與容積獎勵額度的相關性不大，這種講法是政治語言吧！」胡偉良表示。
航空城迫遷戶千人市府前抗議 怒吼「不要錢只要家」
桃園市公民監督聯盟陣線22日與逾千名航空城迫遷戶到桃園市政府前抗議，有9旬嬤坐輪椅出席、也有咬著奶嘴的孩童綁黃絲帶一起舉旗吶喊「不要錢、只要家！」強調補償費不夠蓋回本來的家，國家建設竟是要人民背債來換，要求比照新北評點，恢復重建基礎。逾千名航空城迫遷戶22日到桃園市政府前抗議，怒吼「鄭文燦跟林佳龍是強盜土匪，還我一個家！」；不少父母感嘆債留子孫，帶著孩子到場抗議。（圖／中國時報蔡依珍攝）國家建設竟要背債來換「支持航空城建設，卻換來負債重建家園！」公督盟發言人游春音表示，桃市府未依法逐年調整評點，以遠低於市價的評點制度賤價強徵家產，導致居住空間縮水還得揹30年房貸，再用「史上最優惠補償」掩飾多年違法行政過失，根本是滿口謊言。「獨棟透天全部補償金，竟連2房公寓都買不起！」竹圍里高小姐攤開估價表，感嘆22坪的2層樓老透天，拆遷補償和自拆獎勵全加上僅308萬，比30年前購屋價還低！因安置街廓最低30坪，市府稱以8折價讓售差額坪數，自己還得花96萬買8坪地，等於只剩212萬，怎夠蓋回44坪房？「1坪換1坪淪口號，一切承諾都跳票！」85歲夏嬤嬤也淚訴3層樓透天連土地複估後僅補償500萬，「到哪買500萬的房子安享晚年？誰願意貸款給9旬老夫妻？」「市府高嚷是個案，但實情就是通案！」游春音說，鄭文燦喊居住正義，卻以三階段搬遷獎勵「分化」住戶，製造對立，直言若是依新北坪點，她的補償金可從520萬提高到逾800萬，重建費相對寬裕，除要求比照新北，拉高基準，也要求取消自願優遷制度，讓人民自主決定搬遷時間。拚明年1月前 完成複估新聞處長詹賀舜表示，市府祭出十大優惠加碼補償，補償金從432億，再增加236億元，拆遷補償金提高55％，比舊制好，也比新北高，遺憾遭少數人模糊抹黑，強調11月9日開始區段徵收登記作業，逾95％地主都樂於參與航空城配地，會持續採一對一、面對面方式，在明年1月前完成複估。
柯P軟硬兼施！延壽國宅I區100%同意今開拆
歷經數任台北市長、都更卡關多年，民生社區延壽國宅I區海砂屋都更案，於今(30)日上午舉行拆除典禮，台北市長柯文哲親臨見證表示，市府經多次親訪未同意戶，只要秉於真誠磋商精神，以及依法行政的明確態度，最終一定能解決不同意戶的問題，完成都更最後一哩路。「延壽國宅I區都更案」今拆除，全案預計3年可以完工，未來規劃興建24層樓高、290戶的鋼骨住宅大樓，挑戰成為民生社區最高建築。據了解，扣除原住戶，實施者中華工程可分回總銷40億元、約87戶住宅。而原住戶可以室內1坪換1坪，公設坪數、戶戶配1車位皆不另加價的優渥條件分回資產。「延壽國宅」位於北市松山區精華地段民生社區，擁有難得大街廓基地，可惜30年來未因地段展現其價值，反倒是海砂屋臭名令當地人詬病。社區主委茆富傑與住戶李小姐說，30年前國宅交屋不到半年，就開始有牆壁剝落的問題，之後越來越嚴重，甚至有住戶白天在廚房洗碗，卻聽到臥室傳來巨大聲響，整塊天花板墜落，幸好人沒有受傷。「許多住戶都有類似的問題，修也修不好，從修繕到保險，都需要住戶自掏腰包自力救濟，都更從黃大洲市長談到現在終於有眉目，很高興。」李小姐說。有住戶忍受牆壁漏水、剝落近30年，終於盼到都更，合影留念。(圖／林榮芳攝)延壽I區基地面積約1500坪，7層鋼筋混凝土建築，住戶共203戶，於民國89年鑑定為海砂屋，中華工程於102年開始推動都更，歷經9年時間，整合200同意戶，另有3戶直到去年8月仍不同意，於是向市政府申請代為拆除。該案於權利變換計畫核定後，召開2次以上協調會，經協調不成後又先後召開2次公辦協調會、專案小組會議及多次親訪，原定於4月15日將執行拆除作業，3月時即取得全體所有權人同意並撤回代拆申請。柯文哲說，秉持真誠磋商精神，除了多次會議，在代拆前都發局也派員與地主面對面協商多達6次；同一時間市府也邀集警察局、消防局、台電等相關單位準備執行斷水斷電、挖土機具進場等代拆計畫。「都更一定要做，對於不同意戶一定依法行政，也因為北市府對於都更與公權代拆的態度明確，才能加快完成都更。」台北市長柯文哲希望以延壽國宅都更成功模式，加快北市其他都更案的協商進程。(圖／林榮芳攝)