928檔期
」 房市 928檔期 台積電 豪宅 桃園
美台超級央行周將登場！ 新台幣週貶失守32.5元
台灣與美國的超級央行週即將登場，市場關注是否針對房市再推出選擇性信用管制。公股銀主管認為可能性不高，因9月才推新版信用管制，央行持續觀察不動產集中度及市場買氣，暫無出手的可能。央行9月底出爐新政策，房市買氣急凍，惟不少建商煞車不及，仍只能照步調推案，導致「史上最強打房」推出後的首月，即10月住宅建照核發仍維持1.26萬戶大量。大家房屋企研室主任賴志昶分析，打房政策推出後第一個月份，建照核准數量不減反增主要原因是，建商申請建照與推案需提早規劃，而10月以往為接續928檔期過後推案旺季，加上自去年下半年新青安房貸政策帶動一波房市多頭，不少業者重押此波年前最後銷售期。利率走向也是下週關鍵焦點，新台幣的表現引發市場關注。不過央行總裁楊金龍強調，目前利率水準雖處在近16年高點，但資金環境仍屬平衡（balance），顯然應暫不考慮調整貨幣政策，預期央行將維持現有利率不變至2025年上半年止。專家表示，隨著美台日央行即將召開會議，市場的觀望氣氛將進一步加劇，後市可留意人民幣走勢、台股表現以及外資動作。回顧本週，受到美元指數重新站上107大關的影響，亞洲主要貨幣兌美元全線走弱，新台幣兌美元失守32.5元，週線貶值1角，收在32.508元。
低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，17日發布9月調查結果，來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示，有建商發現苗頭不對提早踩煞車，在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元，928檔期還不及暑期檔；民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場，買方信心不振，未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此，議價率還在1成以內，陳炳辰表示，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」，而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，能有增幅不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推，指標案為新北市新店區的「江陵天喆」，推出88戶，總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區，新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場，又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區，與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相，但陳炳辰分析，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
928強碰打炒房1／接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期，六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量，創下單一檔期史上新高，央行於9月19日再出重拳，祭出第7波信用管制，壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查，接待中心假日來人掉一半，有業者「對未來不悲觀」，認為台灣經濟面強，資金充裕，也有業者釋懷地說，「反正每2年就會選舉一次」，甚至認為「缺工問題更嚴重，能蓋的房子也有限，緩一緩是好事！」根據業者統計實價登錄交易資料，今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件，年增67.3%，總銷金額1.67兆元，年增89.4%，顯示今年預售屋市場非常暢旺，再加上銀行不動產放貸逼近滿水位，逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制，新增規範名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國；法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成，且隔日(9/20)即刻生效，消息一出，網路、社群、討論區全面爆炸，影響層面不只多屋族，還恐錯殺換屋族、繼承首購族，隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前，房地產後市仍有不錯前景，其實並不這麼悲觀，他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。（圖／CTWANT資料室）甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信，「請業務人員不要驚慌！」張境在告訴CTWANT記者，受到第7波信用管制影響，也可能因連日下雨，這兩週案埸來人減少4成，「甲山林都有持續下廣告，聽聞其他同業影響更大，有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制，8月來人已比7月少3成，9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團，創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者，雖然買預售屋沒有立即性影響，但比起上半年，案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案，一、二期合計總銷約420億元，他擔憂慘澹市況會延續到明年，已做好長期抗戰，「原預估一期1100多戶1年內可完銷，依目前新一波打炒房政策，大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為，上半年3天能賣百戶的盛況都不正常，政府調控讓市場降溫，回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶，才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性，法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點，是否會再帶動房市熱絡，成為後市關注焦點。（圖／記者黃威彬攝）也有建商老神在在，全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者，7月至今已減少2成交易量，「但這是好事啊！因為本來就沒東西賣，都沒人蓋房子！」以他們公司為例，現在興建戶數只有以前的6成，因為缺工問題必須減少推案量，所以對大建商而言，根本沒影響。其他地產人士則認為，「30年來房市上上下下，時間會證明一切，價格會鋸齒往上，目前市場確實受到影響，但稍微calm down一下也好，現在上門的客戶，都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次，到選舉時又會有利多，打一下又扶一下，現在的問題還好啦！」根據CTWANT記者觀察業者態度，將近4年來經歷7波信用管制，已略顯疲乏，未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團，創辦人林聰麟認為，此波打炒房會影響到明年下半年，影響程度則要看台灣本身體質，經濟夠不夠強健，但最多影響1成。（圖／記者林榮芳攝）「我認為沒有這麼悲觀，台灣經濟面好、資金充沛，未來還可能有第8次打炒房也說不定！」張境在說，房價漲到一個程度，政府適度調控很正常，會全力支持，但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展，原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等，今年經濟成長率3.9%，明年主計處及央行預估3%以上，再加上通膨、碳費，成本增加等問題依然存在，房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外，台股指數維持在22,000點上下，近期美國聯準會降息2碼，未來還要降8碼，會使熱錢再回亞洲，台灣資金水位動能將再高升，有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上，「股市好，房市也會跟著往上！」張境在說，雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望，但相信只是短時間影響，建議政府仍應全力支持年輕人買房，同時也要讓首購真正貸得到房貸；而真的有剛性需求的首購族可觀望，但不宜拖太久，「當股票漲起來時，就要趕快上車了！」
房市928強碰第七波打炒房 業者：價格會往上、時間會證明
房市928檔期登場，儘管央行19日才祭出史無前例最嚴打房政策，但具有市場競爭力的首購產品，仍不受影響照樣開案。位於桃園中路重劃區總銷130億元的「悦讀伊頓」正式公開，每坪開價約59~65萬元「不二價」銷售，測試市場反應。928檔，桃園推案量突破千億、高達1400億元，共89件全台最多，又以小檜溪、中路等地為主戰場，競爭白熱化，興益發總銷高達130億學區宅大案「悦讀伊頓」，個案主打公園校園景觀宅，強調為中路特區目前唯一中小坪數產品，共600戶住家，規劃25~37坪、2~3房產品。興益發建設協理賴浚龍表示，「悦讀伊頓」鎖定竹科、雙北輕移民推2房產品，目前中路2房產品大缺貨，「這兩天已開始接受客戶簽約，客戶對於央行最新政策的反應，目前還好，畢竟預售屋是4、5年後才完工交屋，客戶多觀察到近30年以來房市上上下下，時間會證明，價格會一直往上走，所以現在上門的客戶，也都是有備而來。」桃園區中路重劃區綠覆高，桃園捷運綠線未來將連結到桃園機場捷運線；桃園鐵路地下化工程則預計2030年完工，待完工通車後，可望提高生活便利性。「悦讀伊頓」位於桃園中路特區近60米大興西路、國際路，正對國小預定地，穿過校園就走進風禾公園。賴浚龍指出，由於成本降不下來，目前看來房市稍微會降溫，但因為地點好，4、5年後房價會證明一切，回頭再看，還是保值。「悦讀伊頓」正對國小預定地，穿過校園即是風禾公園。（圖／林榮芳攝）
房市Q4多空交戰？ 928檔期推案量直逼兆元創史上新高
中央銀行第3季理監事會將在19日登場，是否加碼打房、成市場關注焦點，因為即將登場的928檔期，今年推案量直逼兆元、年成長超過4成，但新青安嚴審和限貸令來勢洶洶，加上近期台股上沖下洗，還有美國大選等變數暗潮洶湧，專家提醒，第四季恐成多空決戰時刻，民眾最好降低槓桿、提高預備金等做好準備。從各大房仲業者的月報來看，8月房市買氣明顯降溫，永慶房屋交易量縮減了23％，中信房屋月減16.4％，業者表示，銀行自主升息和限貸，導致成屋交易量出現緊縮跡象。但根據591新建案調查，受惠於上半年房市買氣爆棚，建商還是「地照買、案照推、房照賣」，讓今年928檔期，六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元，較去年大增3千億、年成長逾4成，更寫下單一檔期史上新高，2019至2021年的928檔期，推案量約5000億元。各縣市火力全開，台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火，刷新區域新高紀錄，若再加上329檔期的7800多億元，今年這兩大檔期就累積近1.8兆案量，加上年底還有多檔指標案，讓今年全年可「保底2兆」。金融人士分析，上季貨幣政策明顯是「衝著房市來」，9月是否加碼要看三項關鍵指標，包括房貸餘額年增率、不動產貸款集中度，以及銀行第二戶購屋貸款的撥款金額。
不甩限貸房市928檔推案直逼兆元 北市登推案王、台南反攻增2倍
根據591新建案調查，今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元的巨量不僅較去年大增3000億元、年成長逾4成，更再度寫下單一檔期史上新高。各縣市火力全開，其中光台北市一地就湧進2500多億元，占全台近4分之1；台南也擺脫去年悲情，個案與總銷年增高達2倍之多。數字科技(5287)旗下591新建案分析，受惠上半年房市買氣爆棚，建商還是「地照買、案照推、房照賣」，信心絲毫未受影響，像台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火，紛紛刷新區域新高紀錄，新北、台南及高雄也都同步重返高檔，若再計入年初329的7800多億元，今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量，隨著年底還有多檔指標案醞釀，全年「保底2兆」幾成定局，可說是相當瘋狂的一年。本次928雙北可說無比熱鬧，其中台北市更登頂推案王，關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區，光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近3000戶量體，案量更是第二名大安區2倍多，再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開，可說是這次北市推案生力軍。至於新北市這次總銷水位1819億元，直逼2022年締造的1900億元高峰；且進場個案數達60件，較去年增加逾2成，印證建商信心火熱。而當前新北由於成屋較少，基本上以預售為大宗，同時又有雙北龐大買盤支持，整體銷況仍是「四季如夏」，常見的大樓2、3房仍是供不應求，更催生出許多快銷案，絲毫未受市場風雨干擾。桃竹部分則呈現兩樣情，桃園市去年因延推案導致水位較低，如今在醞釀一年後迎來爆發，這次不僅總銷高達1400多億元，推案數89件也是全台最多，年增分別高達6成、8成，其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。唯一量縮的新竹地區，由於蛋黃區持續冷靜，這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。台中這次新案連發，建商看好設廠、就業等題材積極搶灘，總銷一口氣飆到近1900億元史上最高，熱區如北屯、西屯等區，分別都有超過400、600億元案量釋放。不過在限貸風暴影響下，買方態度與建商出現落差，許多投資客及首購族姿態趨向保守，部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息，是否會一路冷到年底，值得觀察。這幾年熱到不行的南二都，本次表現皆相當不俗，像台南市因去年基期較低，今年除了在永康區有百億指標案，南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場，帶動量能反攻至500億元以上。而高雄這次以中小型個案為主，推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮，兩地均面臨投資買盤熄火，首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象，新案去化明顯放緩，銷況從上半年一屋難求轉為個案表現。591新建案總編輯李忠哲提醒，新青安嚴審和限貸令來勢洶洶，且近期台股上沖下洗都持續衝擊市場信心，與上半年相比，部分案場來人和銷況確實有走下坡的跡象。接下來還有央行Q3理監事會議、美國大選等重要議題披掛上陣，市場可說暗流洶湧，民眾最好保持晴天備傘如降低槓桿、提高預備金等準備，才能應付突如其來的變化。
房市大爆發！代銷龍頭也蓋房 海悅上半年營收年增95%
海悅(2348)公告2024年6月合併營收新台幣6.23億元，第二季合併營收16.6億元，累計上半年合併營收39.37億元，年增率8.8％、21.16％與95.31％。海悅表示，代銷接案策略跟隨產業發展的移動，看好就業市場的剛性需求，配合人口移入與當地住宅需求，公司慎選代銷建案提供住宅產品，憑藉大數據分析購屋市場需求，精準投放行銷，在消費者購屋信心回溫下，帶動6月合併營收年月雙增，第二季與上半年合併營收年增率21.16％與95.31％。受惠之全台代銷建案包含台北市「國雄中正」、「璞真之道」；新北市「宏國青田」、「佳元植」；桃園市「美術水公園」、「興富發鉑悅」、「竹城中州」、「大華首捷」、「大華菁耕」；新竹市「竹科臻邦」、「浩瀚森PARK」、「利晉曙光」；台中市「大華緃橫」、「達麗新高鐵」、「敦泰一境」、「櫻花昕光之櫻」、「展裕丰格」、「國雄無双」、「浩瀚湖濱城」；台南市「煌聖迎曦」、「春福天綻」、「浩瀚無極」、「和紘新東琚」、「昕暉日初」、「宇成植在」、「春福.一遇」、「松丹達麗」、「湖映白」與高雄市「隆大鳯凰Villa」、「華友聯Power City」、「三發首席大院」等持續貢獻。海悅近年也跨足不動產開發事業，並以策略聯盟型式持續且深度與理念契合建商共同開發，去年台中「達麗創世紀」啟動交屋挹注的成績，顯示轉投資收益的正向表現；台南新市區「世界南科A」、「世界南科B」熱銷，延續海悅建案口碑效益，及看好南科重鎮就業人口居住需求，下半年將於928檔期規劃推出「世界南科C」建案，該案總銷金額約30億元。海悅表示，隨著建案銷售展望正向，加上「擎天森林」與「新莊海悅花園」接續完工交屋挹注，公司將以增加多元及中長期的獲利來源作為企業發展策略。領外，海悅也持續推動ESG和SDGs（聯合國永續發展目標）企業進程，將「生態、節能、減廢、健康」理念落實在建築中，攜手台灣營建研究院、台灣幸福健築協會，打造「海悅國際大樓」成為台灣新建雙白金永續建築；「海悅國際大樓」位於台北市中山南北路與忠孝東西路的十字核心角地，為五鐵共構台北站前廣場地標，預計於2027年底完工。
嘉義8大園區創6.8萬就業人口 林聰麟超前部署4案「怎麼蓋怎麼賣！」
清景麟建築團隊與泰嘉開發繼嘉義史上最大規模造鎮案「高鐵國際城」後，今年928檔期再推「高鐵科技城」。1日舉辦動土典禮，清景麟建築團隊董事長林聰麟表示，嘉義共8大產業園區，未來就業人口估6.8萬人，3年前就看好嘉義買下4塊地，預計推出2000戶，「嘉義是需求嚴重大於供給的縣市，建商是怎麼蓋怎麼賣！」林聰麟表示，翻開今年1-6月買賣移轉棟數，六都都減少約20%，嘉義今年上半年移轉棟數1,671棟，年增16.7%，不僅創新高，且是台灣本島內唯一破千且正成長的縣市。「高鐵科技城」4,731坪基地就位於高鐵嘉義站旁，出站步行8分鐘抵達。（圖／清景麟提供）嘉義共有嘉義科學園區、馬稠後產業園區、亞洲無人機AI創新應用研發中心、民雄無人機航太園區、水上南靖產業園區、中埔公館產業園區與大埔美精密機械園區等8大產業園區，預估造就2,800多億的總產值，創造6.8萬人的就業人口，讓林聰麟3年前就和泰嘉開發董事長呂金發布局嘉義買下4塊土地。呂金發今天也一同出席開工典禮表示，台灣自從有了高鐵，徹底翻轉島內經濟，今年1-4月南科總產值4500億元，超越竹科，中科也有將近3000億元產值，嘉義剛好位於中間，「軌道經濟是回不去了，嘉義腹地大、土地俗，有產業就有就業，有就業就有資產需求，持續看好嘉義發展！」清景麟於嘉義推出4案，第一案位於高鐵站旁「高鐵國際城」，實價登錄約落在每坪27萬元，現已完銷；第二案「清景麟嘉科」位於縣治特區，目前正在銷售中，平均售價約落在每坪27~29萬元；此案為清景麟在嘉義推出的第三案，同樣位在高鐵站附近，預計928檔期推案，目前尚未取得建照，開價未定；第四案「清景麟世界城」則位在縣治特區，預計今年底潛銷，總統大選後才正式對外公開。「高鐵科技城」趕在農曆7月前舉辦動土典禮，由於尚未取得建照，開價未定，預計928檔期正式推出。（圖／林榮芳攝）而「高鐵科技城」基地面積4,731坪，預計興建地上15樓、地下3樓建築，規劃戶數645戶、23~36坪房型，主打全社區652個車位都是電動車位，加上近700坪的花園，成為嘉義首座最「綠」社區。林聰麟說，雖然全社區電動車位規劃會增加不少營造成本，但考量未來趨勢，全社區電動車位勢在必行，未來住戶交屋入住時，無須再與管委會協調充電樁設置或電費計算等相關問題、省時省力。關於政府打炒房是否影響銷售，林聰麟認為，政府只是進行管控，政策初期產業勢必有陣痛期，但大家依照遊戲規則走就好，就如同過去實價登錄上線前，大家都很怕，但後來也發現價格透明後，大家都很方便。而清景麟推案也沒有受到打炒房或政策上路的影響，都是按照公司計畫走。至於陣痛期會有多久？林聰麟說，選前應該都維持這樣的局勢，未來市況要看未來政府的態度和管控方式。
北士科500億案量上線 催生大北區門戶計畫
建商線上銷售中新推案量達500億的北投士林科學園區，是台北市928檔期最大黑馬。市場人士指出，北士科有「北投士林再生計畫」推動包含台北表演藝術中心、捷運士林TOD開發案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區開發案，未來則有捷運環狀線北環段、陽明戲院重建案、民間自辦士林紙廠開發、新光紡織舊址開發等重大建設不斷挹注，雖未正式有「北區門戶計畫」名號，但已經開始在房市發揮不輸東、西區門戶計畫的影響力，今年共計約有500億案量上線。北士科布局最早的士林天母在地高端住宅品牌家居建設，預售新案「家居璽玉」穩站三位數，且中高樓層成交行情達120萬/坪以上，同期進場的「國泰雍萃」、「華固文臨」等案，也全數站穩110~125萬。銷售業者評估，西區門戶計畫雙子星案讓大同區行情三年內從8字頭站上120萬，東區門戶計畫則讓南港從8字頭短短幾年新案站上每坪110多萬，超豪宅案「世界明珠」更創下實登每坪180萬的區域天價交易紀錄，北士科房市也有「北區門戶計畫」光環，想像空間超越南港。北士科金仁寶總部與新光人壽雙子星大樓模擬圖，開發量體相當於1棟台北101加南港中國信託金融園區，未來3棟矗立，將成大北區門戶計畫地標。圖：摘自台北市政府都發局地產業者進一步舉出產業押寶北市科遠景的實例指出，「去年底，國內代工龍頭大廠金仁寶集團與新光人壽，在北士科標得T16、T17和T18案，三塊地開發規模，相當一棟台北101加南港中信金雙塔總部園區，就是北區門戶計畫的地標。」據了解，金仁寶集團溢價81.2%，花81.99億元T16土地50年地上權案，計畫再斥資180億蓋集團總部，新光人壽也分別溢價27.85％、9.26％布局北士科，「從溢價率可看出產業與金控對北士科增值潛力的評估。」金仁寶北士科新總部預計2026年落成，新光人壽近期也釋出規劃圖，市場預料北士科房市價值主升段將落在2026至2032「這6年」。天母人私藏的豪宅品牌－家居建設，跨足北士科高規格推出「家居璽玉」預售案，市場反應熱烈。「家居璽玉」卡位北士科稀有的萬坪福星公園首排地王地段，一出手就大膽推出區內最大戶型，獲高資產客追捧，76坪完銷，三面大採光的67坪雙主臥產品預約熱烈。社區更首創獨幢休閒會館，規畫23米室內溫水泳池俱樂部與空中網球場。據了解，已購客有兩大類，分別是來自天母的家居建設品牌粉絲，以及看好北士科未來科技與金融兩大高含金量人口進駐的拉抬效應，從中山、大安、信義跨區購屋的置產族群。
建商搶爆北市最後重劃區 稀有800戶房價推上每坪120萬元
台北市最後一塊重劃區北投士林科技園區，同時也是繼內湖、南港後最後一塊科技園區，周邊約10件預售案於今年底前同時開賣，成為928檔期一級戰區。今(22)日家居建設預售案「家居璽玉」正式公開，總經理特助周堅華表示，雖然現在眾案齊發，但其實未來10年供給量僅800戶，與周邊產業進駐帶動的紅利人口1萬人來說，是杯水車薪。周堅華表示，台北市長柯文哲任期8年內大力發展東、西門戶計畫，目前使用空間建商皆完成插旗就位，北士科是北市最後一塊重劃區，媲美南港東區門戶計畫與北車的西區門戶計畫。他以「大北區門戶計畫」形容這未來20年北市唯一可開發區域。「家居璽玉」規劃中大坪數產品67、76坪，中高樓層開價每坪123-131萬元，單戶總價帶落在7000萬至1億元，目前銷售剩不到4成。（圖／林榮芳攝北士科目前已有中鼎集團第二總部大樓、VOLVO服務中心、新光紡織、士林電機進場布局，連結和碩、華碩在北投關渡深耕多年的科技廊帶。周邊重大建設不斷挹注，包括台北表演藝術中心、捷運士林TOD開發案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區開發案，未來則有捷運環狀線北環段、陽明戲院重建案、民間自辦士林紙廠開發、新光紡織舊址開發等。商仲業者進一步指出，北士科最關鍵3大商用標售案是，「新光人壽T17、T18地上權案，開發規模直追南港中國信託園區，金仁寶T16案光開發面積就超越台北101，未來這3棟就是北區門戶計畫的地標。」市場人士就預估，隨3大指標案未來落成啟用，2026年到2032年將是士北科最被看好的上升爆發期，預估漲幅區間仍有10~15%。目前共計有華固、國泰、家居、長虹、潤泰新、璞園、璞真、宏普、隆遠、柏鴻、達麗等建商插旗北士科，為今年928檔期迎來推案潮高峰。家居建設為天母在地建商，成立至今33年，總經理特助周堅華表示，未來10年內北士科住宅區土地將供給總銷500億元、約800戶的新屋，但仍無法滿足區內的住宅需求。（圖／林榮芳攝）目前該區產品規劃從鎖定高資產族群、企業主的中大坪數，到北投士林石牌換屋客群的中坪數產品，與中小坪數首購置產型都有。巿場人士預期這一波推案潮，將延續到明年上半年。不過目前各家開價相當高，皆以每坪120萬元起跳。周堅華表示，西區門戶計畫推出後，從7字頭跳到每坪120萬元；東區門戶計畫也是，剛啟動時7字頭跳9字頭，現在南港再也找不到每坪100萬元以下的案子。「北區門戶計畫起漲價基本盤已經是100萬元，3大指標商辦加持，人口紅利估有1萬戶，不出5年這裡價格120萬元只是底標，平均150萬元不是問題。」「家居璽玉」規劃地上22樓，總戶數69戶，坪數規劃67、76坪，開價123-131萬元。周堅華表示，北士科住宅用地其實只有24,000坪，雖然現在看起來有很多建商進駐推案，但估算僅約800戶，未來根本不敷使用。
民俗月房市舉白旗 8月推案量大減來客數驟降
住展雜誌發布2022年8月風向球分數為45.7分，雖然對應燈號仍維持代表復甦安全的綠燈，且已經「連13綠」，但分數較7月（51.8分）大減6.1分，主因是推案量與市況同步走低所致，且預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等5項分數下跌，僅議價率1項分數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，今年鬼月房市可謂「先天體質不良加後天失調」，多重利空影響之下，市況降至今年最低點，接下來928檔期需特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利消化，否則推案爆量反易成危機。由於民俗月緣故，8月預售屋推案量僅約700多億元，大台北8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市北投「國泰雍萃」、萬華「安家秀」；新北市三重「大將水硯」、「凱風快晴」、「甲山林市政官邸1號」與「新美齊The Top」、泰山「閱讀台灣」和「宏道豐滙」、林口「長耀里」、淡水「兆美萬海」。桃竹地區8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市桃園「君邑富永」、「三本四季」和「昭揚天賦」、八德「謙上園」；新竹縣竹北「一森峰」及「寶佳奇磊」等案。8月完工釋出的新成屋戶數僅約400戶左右，單一案量逾15億元以上的指標案僅基隆市安樂「樹學院」一案。8月呈現推案量縮水，預售、成屋供給雙降的市況。由於民俗月與新開賣建案減少等因素影響，8月市況明顯走緩，北台灣新建案市場人氣、買氣雙降，購屋族心態更為觀望。為了吸引購屋族，越來越多建案與書店合作，繼青鳥書店、蔦屋書店、紀伊國屋書店後，誠品生活也加入戰局當中。在市況方面，風向球追蹤的指標案8月來客組數降至22組／週，比7月（28.3組／週）驟減6.3組／週，另，8月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2組，較7月（2.6組／週）下降約0.4組／週。北台灣除了新竹縣市之外，其他縣市市況大多下滑，尤以購屋觀念較傳統的地方市況最慘淡，例如基隆市、宜蘭縣多數行政區建案單週來客組數多為個位數，只有大型指標案單週來客較多。受到買氣吹起冷風，建案銷售速度變慢，加上進入市場銷售的重推案增加，8月線上待售的住宅建案數升至約1,024個。雖然建案銷售明顯減速，但建商調漲價格的趨勢依然不變，8月北台灣建案平均議價率續降至約10.49％，比7月減少0.27個百分點。何世昌認為，目前新建案市場賣方最大優勢，在於賣壓並不大，因此即使市況不佳，還可以任性漲價；唯需注意線上待售住宅建案數是否會持續成長，假如數量越積越多、賣壓不斷增加，那未來需擔心賣壓可能成為壓垮房價的重要因子。
製造業7月景氣創2年來新低 服務業、營建業止跌上揚
台經院公布今年7月景氣動向調查報告，製造業營業氣候測驗點為呈現連續7個月下滑態勢，為2020年6月以來新低紀錄。服務業與營建業因暑期及年底趕工潮將至，結束先前連續數月下滑態勢轉為上揚。在國內製造業方面，因全球通膨壓力未減，主要國家經濟下行風險仍大，使得終端市場需求疲軟，傳產廠商備貨意願減弱，加上受到智慧手機及個人電腦的銷量下滑，客戶因應市場需求趨緩而積極調整庫存，導致部分以消費性應用為主的電子廠商產能利用率下滑，故整體製造業廠商看壞7月與未來半年景氣表現，且較上月調查相比略顯惡化。台經院調查，除鋼鐵基本工業與金屬製品業對未來半年景氣表現看法呈現兩極，非金屬礦物業與食品業較看好未來半年景氣表現外，其餘產業看壞未來半年景氣表現的廠商比例明顯高於看好。經模型試算，7月製造業營業氣候測驗點為87.91點，較上月下滑1.09點，呈現連續7個月下滑態勢，為2020年6月以來新低紀錄。服務業受惠於本土疫情趨緩，7月適逢暑假旺季、國旅補助方案正式上路，帶動百貨商場及多處觀光景點湧現人潮，加上邊境管制措施持續鬆綁，有利於內需餐飲消費力道增溫，令零售業與餐旅業看好當月與未來半年景氣表現。根據台經院模型試算，7月製造業營業氣候測驗點續呈下滑態勢，服務業測驗點與營建業測驗點則結束先前連續數月下滑態勢轉為上揚。（圖／台經院提供）其餘批發業與運輸倉儲業較看壞未來半年景氣表現，而證券業、保險業與零售業看好未來半年景氣的業者比例明顯高於看壞。經台經院模型試算，7月服務業營業氣候測驗點為96.41點，較上月增加2.55點，結束先前連續3個月下滑態勢轉為上揚。營建業方面，7月測驗點轉為上揚主要來自於營造業者對於未來半年看法較上月調查相比略顯改善，鑑於時序進入年底前趕工潮，加上即將步入前瞻計畫第四期階段，軌道建設土木標案源增多，故未來半年營造業景氣看法將以好轉視之。展望未來，儘管時序將進入928檔期傳統旺季，不動產開發商推案將大舉釋出，但因房市政策無鬆綁可能性、利率仍有調升趨勢、地緣政治變化等因素持續影響，故有接近7成左右的廠商認為未來半年房市景氣僅以持平視之。經模型試算後，營建業7月營業氣候測驗點為96.74點，較6月上升3.84點，再次轉為上升的格局。根據台經院調查結果，7月製造業營業氣候測驗點續呈下滑態勢，服務業測驗點與營建業測驗點則結束先前連續數月下滑態勢轉為上揚。
六隻灰犀牛發威 逼空房地產市場
美國聯準會（Fed）一口氣升息3碼，央行16日啟動防禦性升息半碼，同時搭配調升存款準備率擴大緊縮資金，引來房地產業高度重視。瑞普萊坊公司分析指出，房市面臨了升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅，六隻犀牛同步報到，恐將逼空土地市場，住宅市場也將降溫，步向七年一循環的趨勢。不過，反觀商用不動產，因抗通膨效果佳，價位相對有撐。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，從央行第二季理監事會議後宣布的措施來看，投資民眾不可忽略升息產生的影響，宜謹慎調整進出場時機及策略。黃舒衛表示，3月央行升息1碼，利率相比於去年同期、史上超低1.349％，增幅已近兩成，逼高資金成本；再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅，上述六隻黑天鵝、灰犀牛環繞房市，使得原本最具防疫概念的土地市場，開始重摔。瑞普萊坊統計，2022年截至6月15日為止，全台土地市場交易額來到五年新低，至716.6億元，年減四成；尤其升息後的成交量220.4億元，只剩去年同期642.4億的1/3，為2017年以來新低。預期連續升息後，土地市場會更冷，惟有收租抗通膨的商用不動產交易，僅微幅下降。黃舒衛分析說，商用不動產兼具抗通膨及自用題材，比起土地相對有撐，瑞普萊坊統計今年至6月15日止，全台成交金額588.1億元，年減6％。預期升息後，較受影響的是受保險業「金八條」租金收益率限制，買樓門檻從2.345％將調升到2.470％，在股債雙跌之際，避險資金將持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。黃舒衛也示警，連續升息若軟著陸，房市景氣恐將衰退，增加自住、自用負擔，影響生活品質、排擠消費購買力；但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。今年升息、疫情，不但已毀了329檔、520檔，6月再次升息，預期將出現五窮六絕，直接挑戰928檔期，而往年七年一輪景氣循環的魔咒，恐怕成真。
總統表哥挖金礦1／沉潛1年盤點大同金庫 王光祥靠「發股利」合理化活化土地資產
「大同（2371）的股東最大的期望就是能發放股利。」12月13日下午二時許大同召開臨時記者會，董事長盧明光及總經理何春盛一塊請辭，緊接著，大同大股東、三圓建設（4416）董事長王光祥發言，吐露這一段心聲。以王光祥為首的市場派，2017年頻頻出手，奮力要進入坐擁千億資產的大同董事會，2020年好不容易擊敗公司派林郭文艷，然接手一年多來，大同卻經歷頻率最密集的「人事大地震」，起先由中鋼董事長林文洲擔任大同新董事長，但50天就下台，改由中美晶前董事長盧明光接任，不一年又走人，連同盧從研華（2395）找來總經理何春盛也走人，何只做180天。事實上，自王光祥人主後，大同股價已由19元漲到今年最高點38塊多，足足漲了一倍以上。知情人士透露，「盧明光與何春盛的經營團隊雖然把公司帶上正軌，但是在股價的表現上及新事業的投資上，大股東仍覺得太保守。」12月13日，擔任大同董事長還未滿1年的盧明光與任職總經理180天的何春盛宣布請辭，在發表完任內改造大同的業績成果後，隨即搭電梯離開，離開前表示「沒有對不起大同」。（圖／黃耀徵攝）尤其是王光祥口中的「發放股利」這檔事，對已20年沒發放股利的大同17萬戶股東而言，是名正言順的要求，這也是王光祥去年提出的「競選承諾」之一。而盧與何上位以來，仍無法加速兌現此一支票。然而，發股利是要公司有賺錢才能做的事。大同因轉投資的中華映管（華映）及綠能科技兩家子公司虧損及破產，「目前大同特別公積（需先彌補虧損）帳上還虧損207億元，這算是負債，必須補齊後才能發股利，這是林郭時代留下來的我也很納悶。股東等不了五年。」王光祥直言。一位熟悉王光祥的友人透露，「眾所皆知，（他）砸那麼多錢在大同取得經營權，看中的不正是大同的土地！花那麼多白花花的銀子，那不是口袋裡的閒錢耶！他的財務槓桿很大。」「因為財務槓桿做很大，甚至一起合作投資的事業前一陣子要增資，他也拿不出錢來。」只能眼看自己股權被稀釋。王光祥說：「我大概投入80億元左右買大同股票，其中，40、50億元是跟銀行借錢來買，剩下是用我的自有資金。」CTWANT取得一份資料，王光祥正拿著928檔期才登場的正義國宅都更案Diamond Tower鑽石塔，以10戶、每戶售價3.5億元加30個車位，每個車位450萬元，總價35.12億元，要借貸20億元、月息1分的買賣合約（附買回）；換算下來光是利息每個月就要2,000萬元，用年利算則高達12%，就是信用卡的利率等級。一家公司財務長說，一般公司的民間融資，這個利息算OK，但如果有抵押，這個利息就太貴了，應該是急著要用錢。要如何讓大同快速「回血」？王光祥心中有譜。CTWANT記者追問下，王光祥說：「已在法院等2年的華映破產申請案，要盡快推進，破產案通過後廠房設備資產標售預計將可以回收68～70億元。其次，捷運萬大中和線連城錦和站聯開案與『大同莊園』三期建案，兩案潛在毛利200億元。」大同何時發股利，答案呼之欲出。大同特別公積帳上虧損207億元，大同大股東王光祥希望盡快推動華映破產案，讓廠房設備等資產可以進行拍賣取得約70億元資金填補，加上其他土地資產開發，要用最快速度讓大同恢復「發股利」。（圖／報系資料庫）至於「發股利」除了廣大股民受益，最大的受益者，以持股12%的王光祥來看，換算共2.8億股，若每股發1元股利，就會有2.8億元入袋。半年一大震，讓不少老大同「人心很浮」，新任董事長及總經理人選將在12月21日董事會中推選。下一任人選是誰？王光祥在13日記者會上親上火線：「大家需要，我願意為大同工作。」曾任大同總經理半年多後轉任子公司精英電腦董事長的鍾依文，站在王光祥一旁說：「短短一年內進去同一家公司兩次，對我來講也是第一次。」預告鍾依文即將回鍋。知情人士透露，「開發大同土地資產」獲利及「坐上董事長大位」手握主導權，正是王光祥下的一步棋。
全台房市「滿血復活」 隨疫情趨緩購屋客湧現
疫情趨緩，全台房市也「滿血復活」，不僅購屋客湧現，推案也持續增溫，數字科技（5287）表示，根據旗下591新建案統計2021年第三季六都加新竹縣市新進場建案，除了總銷金額季成長近3成，個案、戶數也同步上揚；此外，隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8％，中南部更是漲翻天，不僅高雄挾著台積電狂潮，成交價一舉飆漲近3成，台中、台南也相當有感，漲幅達1成多。疫情趨緩，全台房市也「滿血復活」，不僅購屋客湧現，推案也持續增溫，數字科技（5287）表示，根據旗下591新建案統計2021年第三季六都加新竹縣市新進場建案，除了總銷金額季成長近3成，個案、戶數也同步上揚；此外，隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8％，中南部更是漲翻天，不僅高雄挾著台積電狂潮，成交價一舉飆漲近3成，台中、台南也相當有感，漲幅達1成多。隨著疫情趨緩，北台灣也延續928檔期氣勢，繳出漂亮成績單，如房價鍍金的台北市，雖因核心地段個案稀缺 加上較少豪宅新案進場，導致價格下修，但在熱錢湧進及富人置產等需求加持下，中大坪數產品買氣仍旺，進而帶動業者搶灘信心，如松山區「敦仰」、文山區「元利森活莊園」的百億指標案紛紛選在此時公開，加上都更危老議題發酵，帶動老舊區塊大同、萬華房市熱度，使個案數、總銷及戶數均有雙位數成長。新北市則受惠遞延性買氣湧現，供給回穩，不只總銷破千億，穩居各縣市龍頭，新案更遍地開花，諸如板橋區周邊、三重二重疏洪道右側、淡海新市鎮、土城暫緩等房市熱區，各自均有破百億量能釋放，隨著疫情持續降溫，推案高峰期可望維持到年底。同為首都生活圈的桃園市，個案數季增1成多，水位明顯回升，但因部分大量體指標案受疫情影響，最遲要到第四季才亮相，故本季由小量體個案撐盤，多分布於桃園、中壢等傳統熱區，包括近年聲名鵲起的中路重劃區，光7、8兩月累積就有百億的推案總銷，當中不乏易家機構、昭揚建築等在地建商進場，目前區域行情每坪約30～35萬元間，新案開價更直逼4字頭；此外，蛋白區觀音也因地價便宜，成為建商兵家必爭之地，如草漯重劃區就憑藉1字頭親民價格，躍居桃園首購熱區。至於新竹縣市，雖擁有強韌的科技買盤支撐，但因上半年市場過熱，加上部分地區房價飆漲，如竹北更一路挺進5字頭，導致不合理追價情形頻傳，進而成為政府打炒房重點，種種因素均使建商態度轉趨低調，故第三季明顯量縮。而上季推案熄火的台中市，這次則「火力全開」，不僅人潮回籠，業者反攻力道也相當有感，除了個案數季增近5成，高居各縣市最高，總銷金額在北屯、西屯等熱區撐盤，加上「遠雄幸福成」、「浩瀚湖濱城」等百億指標案加持，季增近8成。此外，海線沙鹿區表現同樣不俗，尤其是總價1500萬以內的中小坪數透天案，與市區大樓新案相比，憑藉基期較低、坪效高等優勢，頗受周邊購屋族青睞，往往是賣一間少一間，也讓許多知名建商如新業建設、精銳建設嗅到商機，積極購地進場。南台灣部分，台南業者苦於缺工缺料及土地稀缺，推案持續量縮，但在剛性買盤旺盛，加上鐵路地下化等建設助攻下，買氣十分炙熱，不只新案賣到缺貨，第三季買賣移轉棟數6640棟，更是首次超車台北市，加上台南地價連年高漲，拉抬房價一路狂飆，如傳統蛋黃地段東區，在平實重劃區新案拉抬下，目前行情穩居4字頭，形成房價天花板；此外，在善化、新市等外圍區域，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激房價起漲，目前新案價格已直逼3字頭。本季價量俱強的高雄市，雖然進場個案數略降，但在指標案「美術一號院」、「遠雄琢蘊」挹注下，總銷不減反增，市況漸入佳境。另外，伴隨台積電議題發威，北高雄市況迅速沸騰，不僅各路投資客集結，在地置產客同樣磨刀霍霍，「掃房大軍」儼然成形。591新建案市調指出，目前左營、楠梓及仁武等區，無論新成屋及預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」，不僅市場供貨急遽減少，往往一有案源釋出，便有多組人馬加價搶購，甚至傳出有案場為控制銷售速度，祭出以價制量如「一坪漲3萬」策略，依舊無法逼退買方，估計「全民瘋台積」的搶購狂潮仍會持續好一陣子。
北市都更案熬20年整合 苦盡甘來每坪上看300萬
台北市忠孝東路五段知名都更案「森業永春」（永春案），從整合到興建完工歷經20年，今年1月順利拿到使用執照，目前已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬之間；另一知名都更案「Diamond Towers鑽石塔」（正義國宅案），928檔期推出，開價高達250~300萬元，相當驚人！信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內都更三大案文林苑、正義國宅、永春案都遇過整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致都更流程一拖再拖，甚至有些年邁屋主等不到新房子落成，不過這20年也讓參與者相當有感，恰巧搭上這波房地產上漲歷程，房屋單價從2位數飆漲到3位數，房產價值上漲幅度驚人。永春都更案熬20年落成，以案名「森業永春」銷售，實價登露成交行情每坪109~138萬之間。（圖／信義房屋提供）實價資料顯示，「森業永春」累計至今已有50多筆實價紀錄，交易時間從2019年1月到今年8月，以有拆算車位單價的戶別來看，成交單價在每坪109~138萬之間，最高價是21樓每坪單價138萬元，成交總價為5,375萬元，低樓層的3樓實價單價每坪109萬元，全案實價揭露金額已經達到22.5億元。除了永春案與文林苑已經完工銷售外，另外一個指標大案正義國宅，在歷時25年整合後也以「Diamond Towers鑽石塔」對外銷售，由於位處東區精華地段，每坪開價高達250~300萬元，該案結合了百貨商場與豪宅設計規劃，外觀造型也相當搶眼，是近年東區的指標建築。有鑑於都更案過去遇到的許多問題，政府也積極修法讓都更可以更順暢，同時也另外提供危老的改建方案，危老政策才推動沒有幾年時間，台北市就已經核准超過500件，參與危老改建土地面積逾10萬坪，都更和危老已成為北市老屋更新的雙引擎。
928北中南開紅盤 國產實業9月營收創新高
台灣房市在疫情穩定後，下半年最重要的928檔期開出紅盤，國產建材實業（2504）9月營收續創新高，較去年的17.10億元增加了1.45億元，年增率8.46%；集團營收為18.55億元，累計今年1-9月集團營收為158.55億元，較去年同期的132.04億元，增加26.51億元，年增率20.08%。另據科技部統計，全台三大科學園區今年上半年營業額達1.7兆元，全年更可望突破3.4兆元，再創新高。國產表示，科技產業蓬勃發展，加上台商回流力道強勁，帶動大台北頂級豪辦、科技廠辦需求熱潮，指標廠辦中逾3成指名使用國產建材高端混凝土，未來營收獲利持續看好。展望今年第四季營運發展，國產指出，928檔期北中南推出多筆重磅級指標大案，據統計總推案量達到5700億元，加上旗下「南港大型開發案」進度持續推進，都有助於拉抬未來出貨量與營收持續創高。
打房神秘第4招3／2個月漲30%楠梓房價超車鳳山 恐慌買壓蔓延全台
雖疫情挑戰仍在，今年房市928檔期火力全開，全台推案量上看6000億元，包括12個百億級大案搶市，創近5年來同期最高，熱度史無前例。「像火山一樣的爆發！」白天鵝機構董事長陳清堯告訴記者，「從基隆到高雄走一遍，自家旗下的各案場來客數都大增，在基隆的『新橫濱』每週來客數就高達300組。」記者於假日實地走訪基隆的「新橫濱」案場，果然人潮滿滿，目測全區至少300名客人參觀，大多是親子或家庭族群。負責代銷的甲山林總經理張境在透露，原本只開10桌接待，週週爆滿，每週都加開10桌來消化賞屋的人潮，目前銷售第3個禮拜，每週以50戶的速度去化。遠雄房地產總經理、遠創力行銷董事長張麗蓉表示，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，位於龜山A7重劃區「新未來3」光是8月就賣了100戶。（圖／趙世勳攝）不過，這2個月，全台最火熱的區域仍是高雄楠梓莫屬，這波買氣又是護國神山台積電所帶動，市場傳出台積電將在中油高雄煉油廠舊址興建2座12吋晶圓廠，消息不脛而走造成搶屋潮，儘管還沒真正宣布投資案，已有不少人希望複製竹科、南科成功投資經驗，先行進場卡位，讓楠梓、橋頭周邊房價大漲，甚至房價已超車鳳山。第一線銷售人員表示，以前看1次，再回籠1次，前後花2個禮拜才會下訂，現在2、3天就決定要買，購買速度加快很多。「前幾天才看，現在沒有了、變貴了，消費者怎麼可能不緊張，看到這邊還沒漲，好好好……趕快買。」業者形容著賞屋客的恐慌心情。上揚國際建築團隊代銷三處副處長林毅表示，從8月開始整個楠梓都大賣，2個月已漲了20~30%，約3~5萬元，「沒辦法想像年初進場時才賣20萬左右，這2個月炒起來，價格已經來到26萬，超過鳳山24萬。」另一名代銷業者表示，來客有5~6成都是投資客，現在每個案子都剩下餘屋，人還是一直湧入，購屋熱潮也開始外擴到高雄其他區域，全高雄建案來人、成交也明顯增加。日前傳出在前鎮區的預售案「英倫亞灣」於中秋連假期間開盤2小時就秒殺，沒搶到的民眾表示，該案在開案前便傳出近千人預約，他一大早就到排隊進場，當時能選的戶數不多，質疑是代銷搞「飢餓行銷」，也有傳言早已被揪團買完。搶購潮不只出現在高雄，位於新北市的央北重劃區最大規模開發案「聯上澐朗」，規劃AB兩棟，各33樓。一名讀者表示，8月5日正式開案，不到2天就傳出A棟面2000坪花園的所有30坪房型都賣完了。這2個月，最熱的還是高雄楠梓，在護國神山台積電設廠消息帶動下，造成楠梓搶屋潮，業者透露除了這兩週新開案，其餘線上建案都賣到剩餘屋和店面。（圖／報系資料庫）遠雄房地產總經理張麗蓉也透露，位在桃園龜山A7重劃區的「新未來3」，總戶數598戶，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，5~8月疫情期間售出212戶，光是8月就賣了100戶。龜山A7重劃區在售新建案共有40多個，屬超級房市戰區。新案一個接一個，一位製作建築模型的業者說，「從去年就忙，今年3月開始晚上10點後才能下班，目前推案量（模型需求）遠比業者能消化的多太多。」「與5、6年前房市低迷時比，那時40萬元就接案，現在可能要100多萬才會接，訂單已喊到明年5月。」為何928推案量創新高，市場仍出現搶不到貨？住展雜誌研發長何世昌解釋，年初營建成本走高、政府打房、疫情爆發，都讓業者觀望延後開案，導致集中在928檔才出現爆量，但今年全台推案量估約不到1.5兆，還比去年減少約1成，再加上資金浪潮洶湧需求大增，才造成近期房市缺貨聲響起。 七大都會區平均房價-年度累計漲幅（圖／永慶房產集團提供）
受創深反彈強！ 3大房仲統計8月成交量「這縣市」表現啵兒棒
8月適逢暑假與鬼月，是傳統購屋淡季，不過隨疫情趨緩，購屋遞延性買盤持續出籠，國內3大房仲業者公布8月交易量統計，相較過去2個月因疫情停滯的房市，七大都會區交易量皆有明顯成長，其中新北市表現最佳，量增最多達32%，疫情受創深反彈也最大，業者持續看好下半年房市，在無疫情干擾下，房市交易量可與去年持平，甚至小幅成長。根據信義房屋統計全台門市8月前28天的交易狀況，8月交易量較7月增加約16%，和去年同期相比則大致持平，其中以新北市表現較佳，月增幅度達18%，且較去年同期增加約7%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情對房市短期衝擊影響「量大於價」，隨疫情逐漸穩定，過去3個月累積的遞延買盤，在8月陸續重新回到市場上購屋，房市也回到疫情前熱絡的市況。其中，台北市總價2500~5000萬元、新北市總價1500~3000萬元的產品交易比重成長，反映雙北市在疫情逐漸穩定下，換屋型產品買氣明顯復甦。在台灣房屋內部成交行情統計8月價量變化，交易量以桃園市和新北市交易表現最亮眼，分別月增33.7%和32.6%；七都整體8月平均量月增20.8%，價月增2.3%，整體交易量年增7.8%，價年增3.2%。台灣房屋集團趨勢中心執行張旭嵐指出，民眾出門意願大增，整體看屋量較5月增加9成，店面租賃和買氣也明顯回溫，北台灣疫情期間受創深，疫後價量回溫也較明顯，尤其收益型的產品，包括店面、辦公室或低總價公寓，吸引置產族在價格大幅回升前先行卡位布局，凸顯對於後市的信心。在永慶房屋的內部交易統計，七大都會區房市交易量較7月成長12%，同樣是以新北市量增24%最多。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾恐慌情緒降溫，看屋、詢價轉趨積極，前2個月因疫情而延宕的實體看屋，在8月有明顯增加，較7月大幅成長近3成，民眾購屋意願高，加上買賣雙方價格認知共識高，也有利於成交，推升8月房市交易。陳金萍認為，疫情後續發展沒有劇烈轉折，前2、3個月因疫情產生的交易停滯期，有望在年底前獲得彌補，依目前交易量推估，今年房市交易量較去年持平甚至小幅成長仍可期待。中信房屋總經理張世宗也表示，目前成屋交易量幾乎已回到正常交易時期的8成左右，房價仍持續走穩，在在顯示房價欲跌不易，甚至有上漲的可能，使得買方有提前佈局的打算。大家房屋企畫研究室副理郎美囡則表示，原預期房地合一2.0在7月上路後交易量縮，但年中疫情爆發反而讓買氣遞延至下半年，現階段利率與資金環境有利於房產，928檔期預售市場推案積極，帶動中古買盤價量齊揚，若無政策或更嚴重疫情干擾，下半年「穩中求進」。
7月中若解三級 賴正鎰：房市將拉尾盤價漲逾1成
政府7月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」打房原子彈，歷經半年預告，建商遞延推案、購地放緩，但對基本盤的房價並無影響，反而因物價指數攀高產生通膨疑慮，出現高資族選擇置產避險的轉移效應。近期疫情趨緩，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，若有機會在7月中解除三級，今年房市將在Q4時急拉尾盤，不過受原物料上漲，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。疫情來勢洶洶，工地缺工缺料下，還要防疫，預售屋賞屋驟減，工地也被迫減工。鄉林不動產研究室統計，根據建商開工及建照申請資料，今年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6,500億元，與去年同期比較年增率分別是-11.2%與-9.3%，除了桃園和台中市有小幅成長之外，多數都會區推案量衰退逾2成。520檔期多數建商緊急封盤或暫緩推案，下半年Q3的928檔期也備受考驗。雖推案速度放緩，不過全台疫苗施打率已經突破10%，還會提速增長，賴正鎰認為，疫情若能在7月中旬解除三級後趨緩，Q3報復性消費出籠，房地產Q4推案量就會恢復常態。總體來說，去年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再，但今年房市「先蹲後跳」，Q4急拉尾盤，預估全年總案量可維持在1.1兆元規模。展望下半年到明年的房市趨勢，賴正鎰認為將呈現5大現象，包括(一)疫情解封的速度與房市回溫同步，報復性買盤一觸即發，(二)受營建成本上漲，預估新建案開案價調漲約15至20%，(三)疫情催化換屋型需求，戶數單純且50坪以上中大坪數產品受青睞，(四)全球資金寬鬆通膨隱憂擴大，高資產族加碼佈局房地產作資產配置，(五)雙北都會區土地稀有，房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務認定放寬，政策面作多，將是提高優質地段加速都更的誘因。「下半年與明年房市表現並不悲觀！」賴正鎰表示，因為台灣房市會有機會在今年Q4隨報復性消費出籠而出現快速反彈，且新成屋的不二價市場會加速成形，預售案也會減半，變成先建後售居多，此外，高資產族的置產計畫增加，52坪以上的中大坪數產品，將可望重回主流。他認為，原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較去年提高15%以上，建商只好減少預售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。（圖／翻攝畫面）