議價
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銷售人員追劇等過年？2025首月敲房市喪鐘 北台灣新建案市場亮衰退燈號
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，適逢農曆春節與寒流影響，2025第一個月敲響房市喪鐘，燈號轉為衰退黃藍燈，乃2022年連續升息利空後2年來首見慘況。雖成交組數微幅上升，但預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數皆走降。其中以宜蘭地區待售案增勢較明顯；雖議價率皆仍維持在1成內，但桃園市的議價率又比起北台灣其他縣市稍高。住展雜誌發言人陳炳辰指出，1月適逢農曆年節，傳統上購屋意願延至年後，加上整體環境偏空，天候寒流一波波也吹散人潮，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數為14組，持續秀下限，平均成交組數每週是1.3組，較去年底的0.8組小幅增加，但還是難以回溫論斷，僅以台北市大安區與新北市中和區新案出於比價、小宅因素有所拉抬，其餘案場冷清，「甚傳出銷售人員追劇度日、等過年放假狀態。」供給面一直是2024年保住風向球綠燈關鍵，房市在去年年中傳來銀行貸款危機，9月又面臨央行打炒房政策雪上加霜，買氣早已信心盡失，但建商推案難說停就停，一定的進場節奏讓房市還有討論度。然去年規劃新案終告一段落，建商呼應買氣暫時休兵，除了本屬冷門的新成屋案雪上加霜，1月僅推出100多戶，預售屋推案量更僅400多億元，較前月腰斬，為2023年3月以來新低，比預售屋不得任意轉讓的平均地權條例修法預告前夕還慘，不見百億元大案，僅新北市永和區一新案估達60億元，其餘皆低於30億元，供給與需求雙雙降至冰點。即便推案開始踩剎車，但累積難以去化的案量仍多，待售建案數在1月來到1104 案，再比前月增31案，是2024年4月以來新高，去年初創造的股市熱錢轉房市盛況澈底打回原形，宜蘭地區在氣候寒冬中更受地勢影響，民眾賞屋與買房興致低落，銷售龜速，待售案增勢較明顯。然而議價率依然在1成以內，建商雖不低頭沒有讓利空間，建案開價也不再創高，自主控制價碼，只是房價儼然偏高，開價與成交價差距不大。桃園市的議價率比起北台灣其他縣市稍高，先前當地二線區域如大園、觀音等地，房市過分受熱況拉抬，如今不再雨露均霑，房價回歸基本盤，也反映在數據上。陳炳辰分析，目前房市未見明朗，買盤觀望氛圍無解，但推案為本業的建商們，在過完農曆年，緊接著329檔期，乃至於整個上半年的傳統房市旺季並不缺席，已預告包括台北市松山區、南港區、中山區，與新北市中和區、三重區、林口區、新莊區，與桃園市的中壢區、楊梅區、蘆竹區、龜山區等地將有新作，惟是否雷聲大雨點小再轉延推，或分期推出降低風險，變數仍多，又無論如何都得消化市場上不小的量體，房市要有期待恐觀察至下半年。
昔「國代村」也迫切老屋重建 成立5年建商「用這招」打進市場
近年雙北老屋重建市場吹起一波全案管理委建熱潮，由住宅消保會監督驗收的北都建設，今年雙北4案齊發進入開工，其中2案皆位在新店中央新村，首案「北都御峰」今(12)日舉行開工典禮，北都建設董事長陳逸軒表示，中央新村大多是3、4層樓產權單純小基地透天，委建模式土地產權無需過戶給建商，最終核貸撥款也進入信託專戶，真正專款專用，讓地主放心，因此區內有不少地主積極接洽，目前中央新村另一委建案已在請照中，預計年底可開工。北都建設因有住宅消保會全案監督獲得地主信任，「北都御峰」開工動土，地主與建商、營造商和住保會等團隊合影。（圖／林榮芳攝）中央新村位於捷運支線小碧潭站旁，早年多為國大代表住所，軍公教住戶佔比高，區內多為獨棟透天建築，純住宅環境又不失生活機能，被譽為新北市的民生社區。「北都御峰」位於中央八街，基地約56坪，原為屋齡逾60年透天，由地主委託北都建設協助重建，預計興建7層樓電梯宅。地主劉先生表示，之前也有建商談合建，但發現合建條件對地主不是最有利，卡關兩三次後覺得灰心，直到北都團隊找上門，了解委建模式是心目中想要的，儘管建案規模不大，過去兩年半中，北都從財務規劃、專業設計、施工品質，甚至到完工後的管理都設想週到。開工典禮上，除了地主劉先生到場，也有不少中央新村其餘地主前來觀禮，盼了解委建模式跟進重建。陳逸軒表示，區內大多是3、4層樓產權單純的小基地透天，因房屋老舊而有重建需求，地主多半不重視重建規模有多大，希望維持原來的生活，因此選擇獨自危老重建的不少，並打算重建後搬回居住。他初估中央新村已完成重建及將動工的約有20~30棟建築，占總量1成，具有開發潛力，目前區內地主北都團隊幾乎都已接觸過，他也坦言，確實有不少國大代表的後代仍居於此，對建商不用分屋的委建模式相當有興趣，所以有十多位地主藉開工來了解，區內另有一委建案已簽約正在申請建照中，預計今年底可開工。此外，「北都御峰」有計畫將部分戶別由北都包租代管，也作為中央新村鄰里重建時的中繼住宅，地主除有租金收入，也將成為北都深耕中央新村的後盾。陳逸軒也解釋合建與委建的差異，目前都更市場多為合建模式，也就是建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，都可能發生公司倒閉、建案成爛尾樓，若當初簽約忽略續建機制，難以啟動招商議價，恐怕屋主會是最悲淒的受害者。「北都御峰」一案採用的委建模式，則為劉姓地主委託北都建設協助重建，地主持有百分百土地產權，無需過戶給北都，北都協助進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關作業，最終核貸撥款進入信託專戶管理。陳逸軒強調，所有款項名目金額皆公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用，工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。除此之外，「北都御峰」防水、隔音工程的全案監督，和未來完工後驗屋、公設驗收及甲醛檢測等，也由住保會驗收提供標章認證。北都建設成立僅5年，去年1月於北投推出首案「尊選北都」就與住保會合作，在住保會公正第三方認證加持下，雙北目前簽約達8案，今年除了中央新村2案外，預計還有新北板橋、北市大安2案將動土，也反映地主對於尋找可靠安全業者協助重建的迫切需求。
「4成投資客全跑光」苗栗房市現況曝光 「這原因」新案6字頭有撐
去年9月央行祭出第七波打炒房，影響層面從六都擴及全台，受新竹房市外溢受惠的苗栗，市場也受到重挫，不過苗栗最大房仲飛鷹地產董事長王銘國表示，「投資客全跑光了，整體交易量縮5成，但屋主仍不降價，中古屋或新建案價格目前皆無回跌。」新竹房市向來具獨特性，鄰近的苗栗蛋黃區新案破6字頭，「屬合理價格」。王銘國指出，央行政策擴及全台，對苗栗房市衝擊很大，整體量縮5成，「去年上半年市場大好時，苗栗有不少投資客，占3~4成，現在這些人通通不見了。」儘管投資客全跑光，但市場仍有大部分屬剛性需求的購屋民眾，除了苗栗偏遠、老舊、沒落的區域有降價，大部分區域價格仍未見跌勢。他進一步指出，隨交易量縮，待售量逐漸上升，整體議價率約10%，現在已是買方市場，但8~9成的屋主仍不降價，只是價格未再衝高，有錢的買方也很多，所以價格不會見到大幅下降的機會，買方能以實價登錄的行情買到。飛鷹地產顧問吳駿杰也補充，以苗栗蛋黃區來說，屋齡10年內中古大樓站穩4字頭，每坪成交均價45萬元上下，20年以上大樓則為35~40萬元左右。王銘國觀察，新竹房市外溢、屋主不願降價、有錢的買方不少，讓苗栗蛋黃區房價未出現跌勢。（圖／林榮芳攝）不過他也提到，目前即便有買方出現，也不見得能貸款順利，買方大多都要找個5、6間銀行才能找到合作銀行，交易過程、仲介服務時間都拉很長，比過去多上1倍的時間。在新建案方面，王銘國也觀察到，因市場量縮，建商紛紛縮手，推案量下滑，估今年苗栗整體推案量會下降5成，不過土地價格從沒有降過，新建案價格也不會往下，蛋黃區預期還會往上走。先前苗栗竹南有新案成交破6字頭，王銘國表示，苗栗蛋黃區受惠科技產業、新竹買盤外溢，價格走高，若價格是在竹北房價的6折價皆是合理價位，沒有問題。飛鷹地產去年銷售額達110億元，逆勢成長10%，該公司經營走共利直營模式，共有約450名員工，在苗栗共有22店、新竹8店、台中1家店。王銘國也宣布與宏碁策略合作啟動碳盤查計畫，另提到去年成功串聯竹苗商圈各行各業，合作店家數將突破2,000間，未來將持續拓展目標1萬家合作業者，打造全方位服務網絡，提升區域競爭力。
醫憂加購疫苗用不完 疾管署籲高風險族群先打
大S事件後公費流感疫苗施打人數藝人大S染流感驟逝，引發疫苗搶打潮。政院6日宣布加購10萬劑疫苗，2月20日起，供11類高風險對象接種。不過，據疾管署最新統計，6日全國公費流感疫苗僅約1.8萬人接種，打氣明顯減少。醫師直言，大S事件帶動的搶打潮屬短期效應，現已接近高峰期尾聲，打不完的機率不小，接下來可能得擴大至全民開打，避免用不完浪費。根據疾管署統計，目前疫苗剩餘約2.5萬劑。疾管署副署長曾淑慧說，本周每日接種人數呈現下滑趨勢，較難預估何時疫苗會用罄，鼓勵高風險族群盡早施打，不要因為20日將有新的10萬劑疫苗而選擇觀望。仁弘耳鼻喉科診所院長柯仁弘直言，政府礙於群眾壓力而加購，但大S事件造成效應是短期的，加上流感疫情高峰期落在春節前後，已到尾聲，打不完的機率不小。曾淑慧表示，疫苗加購仍在議價中，先前全國65歲以上長者接種完成率近50％、學齡前幼兒施打狀況達68％，鼓勵尚未接種疫苗者完成接種。而全國各地仍頻傳搶打潮，高雄市有民眾表示，想打流感疫苗，但現在只剩自費疫苗，詢問各大醫療院所全部缺貨，少數診所採取先登記付款的方式，但疫苗何時到貨仍是未知數。另有人反映各診所的疫苗價格從900元到1400元都有，質疑是否因供不應求，變相漲價。高市衛生局解釋，自費流感疫苗因進貨價不同，費用無統一標準。台中市公費流感疫苗剩約5000劑，但全留給預約民眾，等於用罄。因高端疫苗釋出300劑提供民眾自費施打，不少民眾昨天下午2時許就到小兒科診所等候，診所外排起長長人龍。醫師施勝桓說，昨天供應200劑高端和100劑賽諾菲，施打人潮踴躍，不過隨著接種人愈來愈多，搶打潮應會慢慢降低。屏東縣去年10月採購23萬餘劑公費疫苗，至昨天一早全數用罄，縣府將積極爭取配賦量。
彰化市瘋蓋新大樓 房仲曝「這類」物件才搶手
近年建商大舉進軍彰化市，新建大樓如雨後春筍般出現，成交單價落在3~4字頭，不過觀察交易資訊平台發現，中古透天5年來總價漲約335萬元、漲幅近3成，遠遠超車大樓的13.2%，房仲直言，透天土地坪數多、使用空間大，相較之下比新建大樓親民，成為市場的熱門產品。根據內政部不動產資訊平台資料顯示，從2020年第3季到2024年第3季，彰化市透天厝的買賣契約價格平均總價從1,231.6萬元攀升到1,566.1萬元，短短5年就上漲約335萬元，成長幅度達27.2%、接近3成；而電梯大廈的漲幅只有13.2%，漲幅明顯低於透天厝。彰化市透天厝的買賣契約價格平均總價從1,231.6萬元攀升到1,566.1萬元，5年漲27.2%。（圖／中信房屋提供）中信房屋金馬加盟店店長謝其洲指出，透天厝土地擁有坪數多，使用空間大，備受自住客群青睞，隨著集合式住宅成推案主流，透天厝愈來愈稀有，其價值勢必也會水漲船高。謝其洲指出，近幾年彰化建設題材豐沛，包括第一間百貨公司「中友百貨」、彰化交流道特定區計劃，捷運等，讓彰化房市發展充滿想像空間，也吸引許多嗅覺敏銳的建商進駐。不過多數建商為了追求開發效益，會推出集合式住宅，目前彰化市區新建案的成交單價普遍在3~4字頭，房價漲勢相當驚人。相比之下，謝其洲接著說，有剛性需求的民眾更傾向選擇中古屋，除房價親民外，還能立即入住，不用等待漫長的施工期，其中中古透天更是憑藉土地擁有坪數多，使用空間寬敞的優勢，成為市場上的熱門。謝其洲指出，目前金馬路、線東路一帶的物件最受關注，是彰化市最寬的外環道，周邊擁有多項重點建設，如彰交特區及中捷綠線延伸等，區域發展潛力不言而喻，總價只要1,000-2,000萬元就能買到屋況還不錯的中古透天，與一河之隔的台中市相比，價格很有競爭力，所以近幾年也吸引不少台中的外溢買盤。對於彰化市的房市發展，中信房屋研展室副理莊思敏指出，彰化市擁有穩定的剛性需求，加上各項建設題材的逐步落實，使得該區房市支撐力較強勁，長線值得期待，特別是現在市面上可供挑選的物件豐富多元，議價空間也更有彈性，購屋民眾更容易以合理的價格購買到心儀的物件。彰化市目前以金馬路、線東路一帶的物件最受關注。（圖／中信房屋提供） 鄰損戶為何多與「凶手建商合建」 專家曝3大理由：江湖現實 「小寒」將至！食衣住行育樂 開運養生禁忌一次看 他賣繼承老公寓 慘課66萬房地稅 代書一招「稅變0」：免扒兩層皮
病友苦等的新藥審查過不過？ 健保署回應將做一事
癌症蟬連國人十大死因首位超過40年，但我國仍有許多癌友無藥可用，癌症新藥無法及時納入健保，也讓不少人只能自費大筆金額。民眾黨立委陳昭姿表示，我國癌藥要等2、3年，新藥納健保的限制又太多，讓不少病友苦不堪言，呼籲衛福部健保署應公開藥品審查案件進度。健保署回應，會先和藥商公協會團體開會，一定朝審查案件公開透明的方向執行。立法院社會福利及衛生環境委員會今日（15）審衛福部預算，陳昭姿指出，我國癌藥等待時間太長，讓不少病友團體只能苦等，卻不清楚藥品審查的進度，不知道新藥到底在哪裡，呼籲「藥品審查流程」應透明化並供追蹤，讓病友及民眾了解藥品審查進度與健保給付的時程。陳昭姿說，藥品審查流程的透明化與效率提升，關乎病友及家屬的用藥權益，也是健保資源分配的核心議題，但健保署對於民眾查詢審查案件進度的需求，僅表示將邀集廠商與團體代表研議，目前相關進展與成果尚未明確。健保署署長石崇良表示，目前藥品審查制度的設計，是只有申請的廠商可以查詢，但健保署認同病友團體及立委所說，希望讓民眾也能看得到審查進度，因此持續朝此方向努力，目前已開過一次會，後續詢問藥商公協會團體後，沒有太大反彈意見就會公開。石崇良指出，去年健保署新增癌藥和擴充給付達到63項，為歷年最高，影響預算超過100億元。他承諾，會朝審查案件公開透明的方向執行，但也需要先讓公協會表示意見，及確認是否同意公開的內容，以達到程序上的公開透明。石崇良解釋，健保署會先跟藥商了解相關審查時程，未來公開的內容，將包括藥商什麼時候送件、健保署何時受理、進專家會議、協商議價、共擬會議、公布結果等，讓民眾也能掌握藥品審查的流程和進度。會議中決議，先凍結健保署全民健康保險基金專業服務費100萬元，待健保署3個月內向立法院衛環委員會提出書面報告，經同意後始得解凍。
台積電2奈米有「2疑慮」？ 韓媒：輝達、高通可能轉單三星
全球晶圓代工龍頭台積電，在先進製程上取得技術領先，包括蘋果、輝達及高通都是大客戶。但卻因2奈米的售價過高及產能有限，近日遭韓媒披露，輝達與高通將尋求三星2奈米的可能性，而這也是三星在先進製程扳回一城的最後機會，引發市場高度關注。台積電總裁魏哲家曾在10月的法說會表示，2奈米發展進程順利，感受到客戶需求相當強勁，甚至超過3奈米，「是作夢都沒想到的程度」。不過2奈米的高售價與有限產量將為其帶來變數。媒韓sammobile近日報導，日本Rapidus、韓國三星及台積電皆嘗試量產2奈米晶片，台積電處於領先地位，產品良率能達到60%，且傳出已經進入客戶測試階段，蘋果、輝達及高通則是首批使用2奈米晶片的廠商，但台積電的產能極為有限，雖然已經進行積極投資，希望能將目前的每月1萬片晶圓產能擴大至8萬片晶圓，但此目標要等到2026年才能實現。另一方面，輝達與高通與台積電談判時缺乏議價能力，且需要向對方支付極高的成本，因此傳出，輝達與高通正在測試三星的2奈米晶片，積極尋求供應鏈多元化。然而，報導也提到，三星過往在先進製程的表現並不理想，尤其三星替高通生產4奈米晶片時出現過熱與性能限制之後，三星就遇到了巨大阻礙。三星從3奈米開始就無法取得頂級客戶的信賴，這次2奈米或許是三星扳回一城的最後機會。由於記憶體晶片DRAM和NAND的價格大幅下跌，且HBM3E高頻寬記憶體尚未取得輝達認證，三星的半導體部門面臨巨大的風險。雖然三星已經獲得PFN半導體的訂單，但需要拿到超微、輝達及高通等大客戶的訂單，才有機會讓2奈米獲利，如果在2奈米上仍無法吸引客戶，三興接下來的狀況會變得更加嚴峻。台積電2025年首場法人說明會也即將於16日登場，法人推估此次法說會將聚焦2024年獲利、2025年資本支出、2奈米製程量產時點、代工報價調整及美日歐三地海外布局等5大議題，成為全球關注焦點。
全台10大房價鬆動區出爐 高雄楠梓晚1個月進場「現省百萬」
房價終於回檔了嗎？根據《591實價登錄》統計，對比9月打炒房前後七都各行政區房價變化，發現房價有逐步修正的跡象，10大鬆動的區域中又以高雄占半數最多，約有1成收斂，尤其重災區楠梓，9月前後單價就差4萬元，若以購買30坪房屋來說，晚1個月買反而現省百萬元。業者觀察，第七波信用管制上路後，房價出現回檔，原因在於，第一，受到限貸令衝擊，新成屋交易量委靡，導致均價回落；第二，買方購屋信心轉弱，不再追價使房價收斂；第三，市況轉冷，有資金需求的屋主議價幅度加大，尤其中古屋因成本較低，短期售價容易受觀望氣氛影響，也會讓整體房價看似鬆動。根據實價登錄統計，七都房價回檔最多的區域為高雄楠梓，對比第七波信用管制前，9月後該區房價下滑14.8%，回到2字頭。楠梓因台積電設廠利多，房市炒作氛圍濃厚，不過自央行祭出史上最嚴打炒房後，投資客紛紛退場，房市價量雙雙疲軟，難再像上半年一樣暴衝。接著則是台中太平，房價同樣回到2字頭，比較打炒房前後房價跌幅逾1成，主因在於9月後受到限貸令影響，該區新成屋交易量縮水，顯見房市反轉，買方追價力道減弱，連帶房價逐步回落。第三名高雄左營，房價同樣也有超過1成下滑，該區6~8月受惠巨蛋周邊新成屋單價坐5望6，挹注該區房價衝高，然而9月後該案僅剩零星成交，造成價格出現回檔。接續同樣是位在高雄的鳳山，該區由於9月後公寓交易占整體比例升高，拉低成交均價，房價也有1成下滑。而鼓山區則受到第七波信用管制調降豪宅貸款成數影響，豪宅交易大幅萎縮，房價跌回3字頭。接著，台南永康與安平，近年則因為北外環建設加持，新成屋單價已坐4望5，然而9月後房市交易多以中古屋支撐，價格明顯修正。第八、第九名為台中北屯、南屯，其中北屯6~8月時受到水湳經貿園區新成屋帶動，推升房價基期走揚，9月後均價回穩，南屯則是因為9月後交易多集中在低價區段的嶺東科大生活圈，房價出現近1成鬆動。最後同樣為高雄豪宅交易熱區的前鎮，打炒房後亞洲新灣區高價住宅交易寥寥可數，使其均價盤整。
台積電明年提高再生晶圓委外比例 市場預期「這三家」受惠
台積電（2330）明年將量產2奈米製程，為強化廠房運用效率，優先將廠房分配給先進封裝設備，並調升再生晶圓（reclaim wafer）委外的比例。業界預期，再生晶圓明年需求扶搖直上，對成熟製程晶圓廠的議價權也增加，報價挑戰三年來首度上漲。市場預期，在台積電預約大量再生晶圓下，其他成熟製程晶圓廠需求將面臨產能排擠壓力，讓再生晶圓報價微幅上漲，中砂 （1560）、辛耘 （3583）、昇陽半導體（8028）三大台廠都可望受惠。台積電董事長魏哲家曾描述，2奈米需求做夢都沒想過這麼多；業界預估，台積電新竹、高雄工廠將陸續在明年進入量產，帶動2奈米產能快速拉升，預計到明年底月產能將挑戰7至8萬片規模。因應客戶需求，台灣三家再生晶圓業者都有擴產計畫，中砂正啟動竹南擴建計畫，預計此次將擴充10萬片，新產能將自明年下半年起逐步開出，辛耘也預計在明年新增5至6萬片產能，視後續客戶需求及市況而定。昇陽半導體與客戶緊密合作，今年在中港廠新產能貢獻下，第三季月產能已達55萬片，年底前會增加至63萬片，也已通過台商回台方案，將繼續在中港廠擴產，挑戰在2026年達80至90萬片規模。
房價終於跌了！葉凌棋：「這區」最多跌15% 房貸排隊仍大不易
永慶房產集團今(26)日召開2025房市展望記者會，從數據中發現2024年第四季七都房價指數已「由漲轉跌、全面反轉」，業務總經理葉凌棋預測2025房價，過度炒作區域將有最多15%的跌幅空間；至於限貸令是否有望緩解？他說，未來2年還有40萬戶新成屋等著完工交屋，「房貸排隊要鬆、利率要跌，都不是很容易！」政大永慶2024年第四季七都房價指數變化顯示，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。葉凌棋表示，上一季度前，房價指數還維持小漲，但這個季度全面反轉1.6%~4.5%的跌幅，信用管制與房貸緊縮下，全台物件委售量也大增17.4%。葉凌棋說明，根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔，若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。根據估算，全台2025-2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。葉凌棋表示，今年6月後銀行限貸，9月央行信用管制後，但觀察預售屋交易量，是從限貸令前就衰退，因此銀行貸款困難對預售影響不大，但9月後第七波信用管制的啟動預售交易就很明顯下滑，讓全台10月預售屋交易與6月相比，下跌逾7成。根據永慶調查各家銀行房貸排撥狀況，發現申請新青安貸款排撥等待時間比上一季更長了；申請首購貸款的利率上升、排撥時間也是拉長；若是第二戶房貸戶者，利率增加，部份銀行甚至不貸了，「未來2年有40萬新成屋等待交屋，若有人期待明年房貸較鬆、利率要跌，似乎不容易！」葉凌棋說。至於大家最關心房價跌多少？葉凌棋預測，2025年剛需強勁區域，預估房價跌幅7%~10%，但過度炒作區域，房價最多有15%的跌幅空間，2025年全年房市呈現「量縮價跌」格局，全年交易量估將跌破29萬棟。他也提醒，有剛性需求的人，還是要先進場看房子、等房子，蛋黃區釋出好物件不多，要到市場等機會和議價，議價符合期待再下手，所以必須先進入市場。
社子島開發範圍核定 內政部：區段徵收還沒准
內政部25日審查社子島開發案後表示，目前原則同意北市府提報區段徵收開發範圍及抵價地比例，但尚未核准區段徵收，台北市政府須依法協議價購並開公聽會，才能提報區段徵收計畫。25日內政部舉辦社子島開發案審查會議，社子島自救會近百位成員、土地學者與民間團體到場抗議。社子島自救會發言人李華萍批評，台北市政府未完成在地居民真實意願調查，也沒將聚落剔除範圍與條件講清楚，加上土地徵收有違法問題，因此市府提報的「生態社子島」區段徵收根本不可行，要求內政部不能為違反提報案背書，應當立即否決。內政部審議小組回應，對於居民所提「聚落紋理保存」及尊重所有權人意願等訴求，土地徵收審議小組在審議過程中初步協調市府提出具體處理方案，包括劃定6處特定既有聚落作為聚落發展區，該區內不願參加開發者可排除在開發範圍外，並對開發案研擬完善拆遷安置計畫。台北市政府地政局長陳信良強調，縱使北市府財務有虧損，開發社子島仍勢在必行，進度必須要繼續往下走。地政局土地開發總隊長黃群則預告，接下來會舉辦多場協議價購座談，也會有至少二場公聽會及查估土地市價和地上物等程序，完成後才會向內政部提報區段徵收計畫，需耗時至少1.5年。內政部重申，25日會議僅核定開發範圍，尚未核准區段徵收，市府須再依法完成協議價購及開公聽會等程序後，才能提報區段徵收計畫。官員說，如果居民仍有不願參加區段徵收的意見，市府必須持續妥善與民眾溝通，並綜合考量徵收公益性與必要性，真的不願參加者也須評估剔除的可能性，確保居民的財產權益受到妥善保障。
社子島開發案最後一哩路 里長嘆「住的地方都沒有還談什麼環保」
內政部土地徵收審議小組25日將審查社子島區段徵收範圍案，北市府24日表示，開發案的防洪計畫、都市計畫、環境影響評估都已核定，最後一哩路僅剩區段徵收作業，市府尊重支持及反對開發不同立場居民意見，除大幅放寬拆遷補償安置計畫條件及弱勢照顧措施外，也會參採反對居民提出的聚落保留方案及內政部土徵小組審議意見，畫設聚落再發展區、放寬剔除區段徵收條件及重新調查開發意願。北市地政局昨指出，社子島開發案通過區段徵收範圍及抵價地比例審議後，市府後續將依序辦理事業計畫公聽會、協議價購及區段徵收公聽會等法定程序，同時持續辦理土地改良物查估及土地市價查估作業，預計2026年底公告實施區段徵收。北市士林區福安里長謝文加表示，同意社子島開發，但市府必須先照顧弱勢，福安里有398戶中低收入、獨居老人，雖然政府承諾幫忙租房子，但租金和改建後的貸款負擔大，恐怕會造成「有戶無地」。士林區富洲里長陳惠民也指出，社子島禁建逾50年，要開發才可增建並留住年輕人，不要因為個人利益問題，為反對而反對，沒有真正住在社子島的人根本無法體會，連基本住的地方都沒有，還談什麼環保。國民黨北市議員張斯綱說，社子島開發是市府對在地居民的承諾，應完善社子島未來的都市規畫內容並盡可能取得共識，否則時間拖愈久，成本只會愈高。民進黨議員陳賢蔚認為，根據市府逐戶蒐集意見，雖然多數民眾願配合市府開發，但面對外部專家、學者的擔憂也應說明清楚，市府對於不願配合現行方案、拒絕徵收的民眾，也必須有機制保障不同意見者權利。
華航砸近119億美元購24架客貨機 長榮航百億美元購33架空巴2027年起交機
華航（2610）於19 日宣布訂購 24 架客貨機嶄新機隊計畫，引進 10 架空中巴士 A350-1000 客機、10 架波音 777-9 客機及 4 架 777-8F 貨機，新機隊預計自 2029 年開始交付，未來將投入北美與歐洲長程客運及貨運航線服務。這是繼長榮航（2618）2023年12月斥資百億美元，引進空巴33架後，國內航空最新的購機大訂單。每架777-9客機交易金額不超過美金5.30億元，10架則不超過53億美元；每架A350-1000客機交易金額不超過美金4.48億元，10架則不超過44.8億美元；每架777-8F貨機交易金額不超過美金5.19億元，4架則不超過20.19億美元。整體24架購機經費約不超過118.56億美元。華航今天收盤股價26.10元，下跌0.25元，跌幅達0.95％。華航表示，自 2023 年 11 月起，因應客貨機隊運能銜接與航網發展需求，即展開整體評估，並自 2024 年 2 月起，延攬卓具國際權威及航空專業之顧問團隊，針對各項航機安全、技術與效益進行深入研究，並與製造商完成多輪協商與議價，依據最終報價以及效益分析，完成新機引進計畫。華航今日召開董事會，通過 20 架旗艦廣體客機引進計畫，包括 10 架 A350-1000，搭配勞斯萊斯 Trent XWB-97 發動機，以及 10 架 777-9 客機，搭配奇異 GE9X 發動機。新機隊將延續豪華商務艙、豪華經濟艙及經濟艙三艙等配置，不僅帶來更佳寬敞、舒服及安靜的飛行環境，亦將提供更多的豪華商務艙座位。A350-1000 配備先進的電子窗簾設備，提供卓越的遮光效果；777-9 則擁有更高的天花穹頂設計，優化的機艙空氣系統及動態 LED 情境燈光，將帶給旅客前所未有的嶄新體驗，也能讓長途旅行更加放鬆舒適。貨機機隊方面，華航洞察貨運市場脈動，新購 4 架 777-8F 貨機將與現役777F 主力機隊共同營運。新一代777-8F 貨機擁有與 777F 機隊相同的貨艙規格，在營運及調度上具有更靈活的優勢，有利貨運人員作業效率，並有效降低貨物碰撞的風險。營運航程與貨品酬載的提升，發揮整合機隊的綜效優勢，助益華航貨運動能。新航機優異的節油效益表現，預估可較前一代機型減少約 25% 燃油消耗與碳排放量，實踐環境友善的飛行，共同邁向 2050 淨零碳排的永續發展目標。長榮航（2618）則是於2023年12月斥資百億美元，引進空巴33架最新一代可減少25％燃油消耗及二氧化碳排放量的飛機，陸續從2027年開始交機。總經理孫嘉明說該筆訂單是台灣航空史上最大一筆購機訂單。長榮航訂購的空巴33架新一代飛機包括18架A350-1000廣體客機，預計2027年第一季交機，將會安排北美長程航線；至於15架A321neo窄體客機在2029年交機，分配在區域航線。
腸病毒肆虐學生狂停課 雙薪家庭求助無門
腸病毒大流行，學生頻停課家長苦不堪言，台北市議員汪志冰指出，北市國中以下學校今年共有2766班停課，其中幼兒園就占1840班，對於雙薪家庭請假天數有限，若沒有親友幫忙照顧小孩，只能花大錢請照顧員到府服務，長期下來根本負擔不了，她要求市府建立停課配套措施。市府允諾將跨局處討論，1個月後會有初步改善計畫。根據北市教育局、社會局統計，今年截至11月，國中以下學校腸病毒通報2萬1290人次，總共有2766班停課，幼兒園占1840班，數據仍不斷上升。汪志冰收到家長陳情表示，小朋友正處幼兒園階段，現在因腸病毒盛行平均每隔1、2個月就有停班狀況，撥打1999市民當家熱線尋求協助，也找不到具體對應單位幫忙。汪志冰指出，家長難題在於家庭照顧假不足、經濟負擔沉重、缺乏支援系統，有小孩感染腸病毒停課，家長必須請假接孩子，但若沒有假可請，只能寄放親友家或找居家照顧保母。她說，今年北市腸病毒公告流行警訊期有240天，假設1名幼兒園學童遭停班2次，家長請保母到府臨托，1天照顧8小時平均每小時400元，停班2次共14天總計需4萬4800元，對許多一般家庭無法長期負擔。汪志冰建議市府向中央反映家庭照顧假不足狀況，也必須研究改善臨托量能、停班配套措施，甚至考慮停班臨托補助的可行性，並推動企業支持以減少勞工請假面臨阻力與責難。社會局長姚淑文回應，台北市從事保母工作約有2700人，到宅保母占4成、約有1000人，臨托確實面臨人力不足問題，因為現在要找到一般保母都很困難，而且感染腸病毒孩子不能與其他孩子一同收托，價格也需另與保母議價討論。市府允諾將邀教育局、衛生局、社會局及勞動局討論，研議如何鼓勵企業，若員工孩子確診腸病毒有無友善請假辦法，也會納入育兒友善企業表揚考量，1個月內擬定初步改善方案。
買房遇女鬼搶地盤鬧笑料！ 泰片導演爆靈感來源來自真實經驗
泰國恐怖喜劇新作《404 宿靈速速逃》(404 Sukeenirun…RUN RUN)由實力派演員Ter辰塔維塔納西維(Chantavit Dhanasevi，小名Ter)飾演房市專家，打算將鬧鬼飯店「幸福久久大飯店」變賣大撈一筆。沒想到在受詛咒的404號房有個陰魂不散的冤魂女鬼怎麼樣也趕不走，甚至放話人類：「這間飯店是我的！」展開每晚鬧鬼又搞笑的地盤爭奪戰。男主角Ter分享充滿歡笑與樂趣的拍攝過程，他說：「每天到片場我都很開心，因為每場戲的拍攝都很搞笑，我們在戲裡打打鬧鬧戲外也是如此，而導演更充分讓我們發揮劇當下的即興反應與演出，真的非常有趣。」導演披猜亞賈拉汶博察(Pichaya Jarasboonpracha)分享故事的靈感來源來自他的親身經歷，三、四年前因自己也正在看房和許多房仲有斡旋議價的經驗，其中一間突然間減價一大筆差價，令他不禁懷疑詢問：「這間房子是不是有鬼啊？」而就是這個有趣的想法，展開了這部電影的奇妙旅程。導演表示：「如果我們買了房子，但房子裡有鬼，那我們該做什麼呢？所以我和製片來回討論了這個想法，一邊開發了這部電影的劇本，決定要以喜劇的方式，呈現這部既有恐怖元素，又能讓觀眾捧腹大笑的題材！」《404宿靈速速逃》將於12月13日在台上映。
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
台灣金聯換董座風波未平 萬有紙廠土地降5％標售
台灣金聯在董事長換座風波未平時，宣布將於12月1日公告標售當初引發爭議的4.5萬坪、相當於12座台北大巨蛋面積的北港工業區土地（原萬有紙廠），明年1月15日開標，底價32.3億元，相較於去年10月首次標售，降價了1.5億元、降幅約5％。金聯前董事長施俊吉11月初職務遭撤換時，開記者會表示懷疑自己因為萬有紙廠土地擋人財路、不願意賤賣而被撤換；而接任的呂政璋因就任72小時後閃辭，成為金聯有史以來第二短命的董事長，萬有紙廠土地案因此聲名大噪。而台灣金聯董事長人事風波過去不到1個月，就宣布要公告標售萬有紙廠土地，代理董事長兼總經理郭文進表示，因為希望盡快以具體作為來回應各界的關切與期盼，這次標售符合公開透明、成交價格也會對外公布。據知，主管機關也希望金聯可盡早處理萬有紙廠土地完成，而金聯為避免背上「養地」罵名，也需要早點處理。郭文進認為，川普2.0選擇性關稅效應，勢必帶來第3波台商回台風潮，工業區土地需求將會大增。這塊土地如標脫，每年可以創造40億元的產值，提供2000個工作機會，與支撐1000個家庭，占全北港鎮家戶數1.6萬的6％。施俊吉在任時擔心，萬有紙廠土地會被「賤賣」。這次標案底價32.3億元，相較於去年10月首次公開標售33.8億元，降價近5％，郭文進解釋，主要是周圍的道路拓寬，使土地面積縮小些，才稍微減價1.5億元，但這絕對是「地板價」、沒有降價的空間，即便這次公開標售流標，若改採議價方式，也不會低於這個價格、絕對不會賤賣。這塊土地最後付款時間訂於2026年3月底前，即開標後14.5個月讓廠商可以籌措資金，而且詢問、帶看未曾間斷過，所以郭文進對萬有紙廠土地標售出去充滿信心。若無法順利標售出去，「分割出售」是考慮選項之一，但還是以公開標售優先。
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
買春還拐少女拍肉片！超商店員上傳創意私房…「產銷一條龍」爽撈238萬
藝人黃子佼捲入性騷案後，檢方在偵查過程中意外發現，他竟是非法偷拍網站「創意私房」的高級會員，檢警深入追查又揪出，包括警員、小學老師等11人也涉案，其中一名陳姓超商店員劣跡斑斑，不僅邀約多名少女性交易，還拍片上傳至色情論壇，爽撈逾238萬元，陳男一審遭判17年徒刑，案經上訴，二審減刑改判12年。回顧該事件，檢警追查色情論壇「創意私房」、「觸感論壇」偷拍案，意外查獲超商店員陳男因仲介少女賣淫，於2020年9月遭判刑3年10月，怎料入獄之前，陳男又透過與多名少女從事性交易，誘騙對方拍攝不雅片，接著再將影片上傳至偷拍網站，以此手法獲利238萬9883元。台北地方法院審理，一審判處陳男17年有期徒刑，陳男不服上訴，高等法院今（1日）審理認為，陳男入監服刑前又犯案，其犯罪動機、目的及手段惡劣，但一審以數罪併罰論罪有誤，故改以一罪論處，改判12年；與少女性交共2罪，則各判4月。另外，曾任國小老師的林姓男子涉嫌經營偷拍論壇，將蒐羅來的多部猥褻、性交影片上傳至「創意私房」，並議價販售，牟利約227萬元，一審遭判6年10月，案經上訴，二審考量林男已與被害人和解，且賠償金額高於犯罪所得，因此改判6年3月有期徒刑。其餘被告包括警員劉男、職業軍人高男等人，則被分別判處1年5月至6年6月不等徒刑，全案可上訴。
環狀線修復經費議價中 預計下周簽約
新北市議會25日總質詢，民進黨議員張嘉玲、廖宜琨分別質詢環狀線修復經費、校園飲水機及兒童專屬醫院等議題。針對環狀線修復經費暴增近1倍，但追加預算沒簽約，張批評市府被中華工程「綁架」；市長侯友宜回應，用緊急採購的方式先簽協議，是希望在快速、安全無虞下通車。捷運局長李政安補充，正在議價中，將於下周簽約。張嘉玲質疑，環狀線修復經費從原本維修4.5億元及營損、接駁等5.6億元，共約10.2億元，現在增加到修復經費14.41億元加營損、接駁等4.7億元，共約19.1億元，為何經費增近10億元、中工修復經費暴增1倍？而且要求捷運局提供細項說明，卻只給了2張紙，所有的內容都不透明。侯友宜要求捷運局詳細提供、如實報告，並解釋當時用緊急採購方式簽約，希望在快速、安全無虞下通車，所以要趕進度，這是執行細節過程，完全按法定程序。李政安補充，5月有簽協議書，目前仍在議價，協議書有相關內容及金額。另外，張嘉玲也表示，接獲許多國小學生、家長反映，喝不到冷水、冰水，除飲水機設置不足，機型規格也新舊不一，要求市府改善；侯友宜允諾，會盡量在安全的動線下，滿足大家的需求；教育局長張明文也回應，會檢視所有配套來做一個比較完整的方案。廖宜琨則認為當前兒童醫療資源是非常重要的一環，既然新北市暫時無法設置兒童專屬醫院，市府應從市立聯合醫院常設兒童專屬病房及專科醫療護理師進駐，先求有再求好。衛生局長陳潤秋答詢，已在板橋醫療園區規畫，18家急救責任醫院中12家有兒科病房，會依據需求設置。但每家醫院根據醫師專科不同有不同的設計，例如三重聯醫沒有婦產科，所以就沒有兒童重症病房，土城醫院就有兒科病房。